21世紀的商業社會發展飛速，商業地產行業也隨之發生了驚天變革，產業資本與金融資本結合的模式成為全行業的大勢所趨。該模式的出現與興起不但改變了傳統地產企業的經營運作方式與其團隊構架，更升華了地產行業的核心理念。“新生代”的商業地產行業的理想不僅僅是為廣大民眾建造建築空間，更致力於為其建造一個新的價值空間，創造一種前所未有的新生活。
9.1 資管：商業地產的本質
商業地產是一種泛金融類產品，“投、融、定、設、建、銷、管、退”是構成整個完整閉環的八大環節，而這八個方麵恰恰就是資產管理的全過程（如圖9-1所示）。每一環節都與資本密切相關，商業地產若想完成投資決策、融資策劃、定位策劃、規劃設計、建造、招商銷售、運營管理和處置退出八大環節必須與銀行、信托、基金、債券等各個渠道的金融機構打交道，從專業投資機構來看，商業地產的所有操作模式必須轉化成國際通用的財務語言。所以說，商業地產的全產業鏈管理就是資產管理的過程，資產管理就是商業地產的本質。
圖9-1 商業地產運作流程圖
從這個角度來說，商業地產是資產管理的重要方麵和最好實踐，資產管理的“投、融、定、設、建、銷、管、退”在商業地產領域大有用武之地。因此，商業地產的本質是資產管理。需要著重強調的是，從資產管理的角度看，商業地產資產管理這八個環節，每操作到一個環節，後續的環節都要前置思維，後續環節都要為前麵的環節做好服務，提供依據。
例如，在投的環節，在進行投資測算時，後續的七個環節都要為投資決定提供科學的依據和量化的依據。
其次，每一個前置環節，都要為後續乃到最終環節負起責任。例如，八個環節中的“管”的環節之前的六個環節都要為資產管理的運營負起責任，所有前置的工作，包括定位、設計、建造、招商等工作都是為了做好運營。而對於“退”的環節，前麵所有環節都是為了資產退出時刻做好準備，一切都是為了資產賣上一個好價錢。
下麵，我們就這個八個環節分別進行一下簡單敘述：
（1） 投資決策
投資決策包括投資測算以及決策選擇兩個部分，在進行投資測算時應該以建設規模、容積率、限高、商住比等、收入、開發周期、資金安排、投入資金峰值、融資安排以及銷售價格確定、持有與銷售比、現金流平衡問題等多個方麵作為出發點。
（2） 融資策劃
作為典型的資金密集型行業，資金是商業地產行業中核心要素之一，因此融資能力對房地產企業尤其重要。當前，銀行貸款仍然是我國商業地產資金的主要來源，由於這種融資格局過於單一，因此其本身所蘊含的金融風險也是較大的。因此，企業地產在進行融資渠道選擇時要綜合多種因素，在開發和運營的不同階段，要考慮麵對的不同問題，以進行最優融資方案的設計。
（3）定位策劃
定位策劃有市場調研、市場定位和市場策劃三大步驟。資產管理機構進行定位策劃時，要進行大量的市場調研，數據結論要避免主觀意識，確保數據來源真實可靠，最好做到客觀數據與主觀感受相互印證、定性與定量結合；定位以客群、業態、規模和租金為核心，解決為誰做，做什麽，做多大，賣多少的問題，定位時可以采用客群定位、業態定位、投資定位、經營者定位、建築檔次定位、邏輯關係定位等多種多種定位相結合的方式，確保定位的準確性；在進行市場策劃時，可采用市場進入策略、核心競爭力策略與持續發展策略，並利用產融結合策略，實現資產的保值與增值。
（4）規劃設計
規劃設計分為規劃、設計與修正三步驟。規劃包括外部動線的規劃與平麵布局的規劃；設計包括概念方案設計（各建築體型、基本規模）與擴出方案設計（外立麵、材質、色彩、燈光、結構、具體尺寸等）；修正是完成規劃設計前期工作後，再根據施工需求、招商需求與根本運營需求對總體方案作出的調整。
（5）建造
在具體的商業建造過程中要在商業建築設計方案的落實基礎上，結合實際情況，及時對方案加以合理調整，同時要對建造成本和建造進程進行有效監管和控製，在確定建築質量的基礎上將成本控製到最低。
（6）招商銷售
招商銷售分為招商與銷售兩部分。招商包括持有部分與銷售部分確定、招商政策確定、品牌功能劃分、商戶汰換、核心商戶培養與租金計劃等；銷售包括銷售價格確定、銷售與招商節奏配合、價格策略確定、招商與銷售過程中的退廣計劃確定等。
（7）運營管理
運營管理包括運營、推廣與風險分析。運營時要注意開業率、提袋率、客單價、客戶滿意度等方麵的分析，做好日常管理精細計劃，做好其他渠道擴出計劃；在進行推廣時，不但要進行常規營銷推廣，還要做好創新營銷推廣、營銷推廣評價與營銷體係確立等工作；風險分析是資產管理必不可少的環節，做好風險來源分析，避免觸發係統風險與偶發性風險，可以讓資源的配置整合沒有後顧之憂。
（8）處置退出
項目的處置退出對於資產管理有著非常重要的意義，成功退出就意味著投資的成功，如果失敗，則需要繼續等待。在成功處置退出實現套現之前，所有賬麵的所謂收益都隻是個浮影，隻有退出成功，才能確保賺到的錢落袋為安。退出時機的選擇是非常重要的一環，在資產估值較高時退出，才能保障獲得較大的收益，常見的退出途徑有資產轉讓、股權轉讓、融資租賃、資產證券化等。
需要注意的是，商業地產的投資決策、融資策劃、定位策劃、規劃設計、建造、招商銷售、運營管理等是動態過程，隻要資產處置沒有完成，這個過程就處在不斷調整和修正的過程之中。而在這整個過程中，各環節互為因果，每一環節都須為下一環節服務，每一個後續環節的工作都需要前置，最終的目的都是物業資產的增值。
9.2 交易：資產管理的本質
未來10年，大資管將成為商業地產主流模式，商業地產的大資管時代已經到來。大資管區別於傳統商業地產行業中小資管，與傳統中的小資管的概念是有區別的，小資管是成本管理，通過降低運營成本的“節流”方式，來創造利潤，而大資管的本質是交易，是通過一係列的交易過程來實現“開源”，實現商業地產的返璞歸真。因此，資產管理並不神秘，也不深奧，它其實就是交易管理，就是買和賣的管理，這與西方古典經濟學和中國傳統商業理論都是一脈相承的。
（1）西方古典經濟學的絕對利益學說
1776年，英國古典經濟學家亞當·斯密提出了絕對利益學說，他認為，受自然資源以及氣候條件等各個因素的影響，一個國家一定會在某種商品的勞動生產率上，占據著絕對優勢，如果每個國家都能夠依托自己的優勢生產條件對自己占絕對優勢的產品進行生產，然後各國之間進行相互交換，互通有無，那麽世界各國的資源、勞動力和金錢都將得到最大程度的利用，勞動生產率和物質財富都將得到大幅度提高，大家都可以從分工交換中取得絕對的利益。
（2）西方古典經濟學的比較利益學說
後來，大衛·李嘉圖進一步提出比較利益學說：按照生產成本相對差距進行國際分工和自由貿易，一國生產不出成本絕對低的商品，但能夠生產出成本相對低的商品，也可以同另一國進行貿易，並使貿易雙方都得到好處。
比較利益學說強調在交易雙方或多方都強或者都弱的情況下，每個交易方之間依然可以通過分工交換，依然可以獲得相對利益。每個交易方專注於自己的強項，然後與其他交易方進行交換，這樣一來雙方都可以獲取新的利益。以小見大，這樣就把國與國之間的國際貿易的所有通道全打通了，此理論從被提出之初直到現在，都是國與國之間國際貿易的基礎。
其實這不僅僅國與國之間，行業之間、企業之間的交換也可以利用這兩大理論。因為兩大經典理論都圍繞同一個核心——交易。隻有通過交易才能實現價值的轉化，實現價值的升級。
（3）中國商業鼻祖範蠡的商業學說
中國一向以曆史悠久、文明大國著稱，商業學在中國的起步也相對較早，早在春秋時代，著名的政治家、軍事家和商人範蠡就有曾提到過許多有名的經商名言，即使範蠡所處年代距今已有兩千多年，但其許多精辟獨到的思想和理念在今天的商業理論中仍然被視為經典，範蠡也因此獲得了中國商業鼻祖之稱。
根據五行更替規律，範蠡總結出了豐年和災年大概規律，他提倡順應氣候以及時節等規律變化來進行貿易經營，本著“人棄我取、人取我與，順其自然、待機而動”的原則，靈活性經營。
其提出的“水則資車，旱則資舟”的“待乏”原則至今仍有現代價值，意思就是要在發生水災的時候，開始準備旱季裏要用的車，而在別人都在忙著準備造車的旱季,做船的生意。
這一聽起來似乎和常理相違背的經營之道背後蘊含著深刻的道理：在水災發生季節，人們多以船作為主要交通工具，這時候造船者大量湧現，船生意的利潤必定不高，而無人問津的車價格則會大跌，如果趁機囤車，待水災過後，便可以將價格上漲的車一下拋出，由此獲得巨利。該理論實際上是提醒經營者，經商一定要深諳市場規律，做事有前瞻性，不盲目。萬事俱備後伺機而動，必能贏利。
（4）中國傳統外貿企業再次崛起的啟示
中國市場經濟發展至今，許多經濟學專家學者曾對許多的經濟現象做出解釋說明，但仍有一些現象未被明確提出，比如央企的外貿企業現象。在改革開放之初，進出口權限被限製，並不是所有的企業都可以進行進出口貿易，隻有國家指定的擁有外貿代理權的企業才可以進行外貿交易。
政府賦予的特殊權限讓被允許進行外貿交易的公司取得了輝煌的成績，但隨著改革開放的深化與外貿代理權的放開，此類公司的競爭者逐漸增多，有些公司逐漸沒落，逐漸退出曆史舞台，而有些公司在沒落後重新崛起，甚至站在了產業的製高點上，其代表企業有華潤、中糧、五礦以及中化集團等。這些企業為何能重新崛起？其根本原因在於其牢固樹立了資產管理的核心理念和本質規律——交易。這些企業的多數從業人員出身於國際貿易專業，傳統的交易學說已經在其頭腦中根深蒂固。一旦市場環境給出了交易機會之際，就是這些企業再次崛起之時。
例如，在1998年期間，亞洲金融危機之前，華潤大量收購香港的商業物業。金融危機之後，這些商業物業不但迅速增值，還帶來了大量的現金流。2000年國企改革之初，經濟動**，包括國企在內的很多產業紛紛退出市場，華潤便拿著大量的現金進行產業交易，低價收購了啤酒、糧食、醫療、能源、化工等多個產業，然後通過他們基金經理人的管理模式，來重塑這些行業，把這些行業進行轉型升級。華潤通過交易與管理不但使原本落後的產業重新煥發了生機，也壯大了自身的產業群，鞏固了自己的行業地位。
華潤集團通過一係列的交易過程，擴大了自己的商業版圖，創造了更多的利潤。從某種程度上來講，交易是資產管理的本質，資產管理是“資源的優化器”與“經濟的助推器”。它加快了產業的重新整合與實體經濟的成長進步，通過一係列的交易過程，使產業資本與金融資本相輔相成，促進了產業市場的興盛與金融市場的繁榮。商業地產管理的本質是資產管理，而資產管理的本質交易或者交易的組合，交易已成為現代商業地產行業的核心，甚至成為促進整個商業社會進步的核心價值理念。
9.3 轉型：房地產行業的基金化改造
房地產行業的高回報，促使眾多有野心的企業紛紛進入房地產市場，想要在這個高盈利的盛宴中分一杯羹，但是由於當前市場資源有限，消費群體的增長速度遠不及樓盤開發速度，房地產市場開始進入供大於求的膨脹狀態。如今，房地產的“黃金十年”已經過去，中國商業地產行業一半是海水一半是火焰，“紅海市場”讓很多商業地產開發商困於買方市場極度萎縮和招商困難的窘境之中。市場的供求趨勢和地產經濟走向使得商業地產市場悄然轉型，進入了未知的時代。商業地產的轉型分為以下三大方麵。
1.從增量市場到存量市場的轉變
2003年到2013年，是中國政府對房地產經濟密集操控的十年，也是中國地產經濟的黃金十年。然而有房子就有市場的時代已一去不複返，商業地產正式進入“白銀十年”，地產商若想占領更大的市場份額，就必須賦予其商品房產新的功能、新的活力，以符合現代城市高速發展的需求。白銀十年最大的特征就是增量到存量的轉變。在“增量市場”商家隻要通過營銷和銷售來可以達到獲取客戶的目標，但在生產過剩的“存量市場”，地產商必須將經營的重心放在客戶維係上，時刻以客戶服務為目標，提升客戶滿意度，才能在競爭激烈的商業地產市場上生存發展。
具體來說，商業地產市場從增量到存量的轉變主要由兩方麵原因促成：一是中國人口結構的變化，二是中國城市化率的愈趨飽和。
（1）人口結構的變化
首先，我們來了解一下中國購房者的年齡結構，根據中國指數研究院的調查結果顯示，中國購房的主力群體為25-34歲的年輕人，他們占購房總人數的50%左右；第二大購房群體為35-44歲的中年人，其占比購房總人數的25%有餘（如圖9-2所示）。
圖9-2 中國購房者年齡結構圖
根據中國購房者年齡結構圖可知，25-44歲年齡層的購房者占中國購房總人數的3/4以上，是影響中國房地產需求的主力軍。然後，我們反觀中國人口結構變化，根據中國人口各年齡階段的分析與預測，中國25-44歲年齡段人口結構數量在2007年達到峰值，約為45679萬人，占比中國人口總數的34.59%，但在此後，該階段的人口數量一路下滑，到2011年約為34758萬人，占比32.44%，預計未來十年，該年齡段人數將持續下降，減少2741萬人左右。而與此相反的是，中國老年人口占比持續增長，預計在未來十年該階段人口數量將大幅度增加，增加人數可達5600萬人。
購房主力群體人數的下降和人口老齡化趨勢是商業地產市場增量轉存量的原因之一。在未來的十年內，中國的購房主力人群持續下降，必然直接導致購房需求的萎縮，老齡人口持續增加，隨著老年人的離世，中國商業地產市場供大於求的趨勢必然持續惡化，商業地產市場在未來的時間裏將會麵對不少的衝擊與挑戰。
（2）城市化率變化
如果說人口結構變化是促使商業地產市場由增量轉型存量的一方麵原因，那麽中國城市化率的飽和就是促成轉變的另一大原因。商業地產是城市化的載體，城市化的發展對商業地產市場有甚大影響。
城市化率與房地產的投資率呈正相關關係，城市化率越高，房地產投資額度增長率越快。在中國房地產的黃金十年，中國城市化進程飛速發展，房屋需求量極大，商業地產商隻需要開發出好的樓盤就可以吸引不少住戶或投資者爭相購買，但是隨著中國城市化率的提高與愈趨飽和，商業地產市場的供求趨勢也發生了逆轉。
根據《國家新型城鎮化報告》數據顯示，2015年，中國城鎮人口總量達到77116萬人，城鎮化率達到56.1%,比世界平均水平高約1.2個百分點。開發商建造的樓盤越來越多，但有消費能力和消費欲望人群的數量卻增長緩慢，大量樓盤出現閑置的“空巢”現象，這就迫使開發商必須從一味建房的“增量市場”轉型到關注消費者需求，滿足購房人想法的“存量市場”。
總之，中國人口結構與城市化率的變化，讓商業地產完成了從增量到存量的轉型，存量市場以“城市更新”概念為核心，致力老舊街道與老舊房屋的改造，注重物業升級及資產管理服務，助力物業與資產保值增值。
2.從產品時代到“資本+工匠”時代的轉變
在商業地產的黃金十年間，整個房地產被“杜邦理論”所引導，房地產行業相較於其他行業屬於高利潤行業，地產商也不必擔心銷售積壓問題，有房子就有市場。所謂杜邦理論是一種“快進快出”的短線原則，商業地產開發商開發建造商品房後，利用高需求市場快速銷售出去，獲取利潤。地產商可以“快進快出”銷售商品房有一個前提——市場需求大於市場供給。隻有供不應求，地產商才不用擔心樓盤的閑置積壓問題，快速銷售才可以快速回籠資金，投入再生產，持續保持企業的盈利與生機。
但是如今，房地產市場的黃金十年已經過去，未來利潤越來越稀薄，越來越接近市場的平均利潤，市場供需比例也在發生變化，地產商大舉建房導致當前市場上商品房大量積壓、房產產銷周期延長、資金難以回籠，此時商業地產企業若想持續發展就必須放棄短線策略，尋求資本介入，實行長線的金融戰略，擁抱資本時代的到來。
（1）資本時代
資本時代最大的特征就是“產融結合”，產融結合大體上可以分為“資本介入金融”和“金融介入資本”兩種形式。資本介入金融是產業資本旗下，把部分資本由產業轉到金融機構，形成強大的金融核心；而金融介入資本不是純粹地入股，而是金融資產有意識地控製實業資本。
如今，金融行業成為房地產商們轉型熱門的領域,雖然金融市場的門檻較高，但其資本金數量大、盈利能力強，可堪未來新經濟的支柱產業，更加符合資本市場上房地產商的需求方向。所以不少具有前瞻戰略眼光的企業紛紛下水，將自身的實業資本介入金融資本，以增強企業競爭力，萬達集團就是最好的例子。
2014年底，萬達集團與快錢公司簽署控股合作協議，萬達取得快錢控股權，正式讓互聯網金融領域邁進，此舉幫助萬達完善了020環節，形成線上線下的完善金融產業鏈，加快了集團資本流動的速度，提高了集團資本的配置效率，大大降低了萬達集團資金上的壓力。在此之後，萬達先後並購多家銀行、證券、保險公司，並在上海正式注冊成立萬達金融集團，擴大了萬達集團的金融版圖。
萬達集團通過收購與合作的方式，將自身實業資本融入金融資本，增強了企業的實力與市場競爭力，成為中國商業地產行業中“由融到產”的模範企業。除萬達集團以外，綠地集團、複星地產、平安不動產等企業也通過由融到產的方式進行產融結合，跟緊了時代的腳步。除了房地產企業主動進行合作並購，實現產融結合外，也有一些金融企業意識到房地產行業是擁有巨大前景的永續性行業，存在極大的發展空間與可挖掘利潤，主動開展金融業務，為商業地產資本時代的來臨助推加力。
比如，安邦保險在深夜發布與萬科集團“結盟”聲明，成為萬科地產的重要股東。安邦保險與萬科地產未來可在養老地產、健康社區、地產金融領域進行全方位合作，實現企業雙方的合作共贏。
萬達集團與安邦保險的成功經驗引導不少地產企業走向產融結合的康莊大道，產融結合模式成為商業地產行業的大勢所趨，商業地產行業資本時代的帷幕已被正式拉開，無論是“由產到融”還是“由融到產”的模式變革都為著中國商業地產行業注入一針強心劑，促進著中國商業地產行業的繁榮與發展。
（2）工匠時代
產融結合模式的興起與盛行使中國商業地產行業發生了驚天變革，產業資本與金融資本的融合，使社會資源的配置率大大增加。資本介入之後，企業無需為資金周轉問題傷神費力，可以將更多的精力投入到樓盤房屋的建設與改造上，他們以消費者需求為核心，在自己從事的領域做到不可替代，秉承匠人精神，追求單點極致，將商業地產行業帶入工匠時代。
工匠時代是商業行業的大勢所趨，其最大的特點就是精益求精，隻有做精、做專、作深才能找到購房者或投資人的“痛點”，真正意義上滿足他們的需求，解決他們的困難。廈門昌宏集團商商業管理公司總經理夏荔曾在“第十一屆商業地產節”上闡述自己對商業地產行業未來發展的看法，她認為商業地產開發沒有捷徑可走，唯一的出路就是用“匠人精神”拚殺出一條血路。任何企業若想做大做強，都必須擁有核心競爭力，而企業若想擁有核心競爭力，打敗同行競爭者就必須在某一方麵做到不可替代，不可複製。如若商業地產全行業的每一分子都各司其職，在自己從事的領域做到獨具匠心，精益求精，則整個商業地產行業將實現專業化分工與社會化大生產的美好願景，返璞歸真，呈現全新的麵貌。
經濟的飛速發展，促使商業地產行業完成了從傳統模式到“資本+工匠”模式的變革，越來越多具有戰略眼光的企業經產業資本與金融資本融合起來，並用執著追求與堅定不移的堅守推動整個商業地產行業的向前邁進。
3.從投資開發型團隊向基金經理型團隊的轉變
資本與金融結合的模式，在宏觀上改變了商業地產行業的趨勢走向，在微觀上也使各個房地產企業的團隊構架發生了轉變。金融資本介入實業資本後，企業若想運作金融資本，使其快速整合到實業中就需要成立基金項目，啟用基金管理人機製，更加有效率的實現資源的配置。
中國目前的商業地產主要萬達模式、華潤模式、凱德模式與陽光模式四大模式所引導。而凱德模式可謂是此四大模式中最好的產融結合模式。下麵我們就通過比較傳統地產行業的團隊構架與凱德集團的團隊構架，來闡述商業地產行業的驚天變革。
（1）傳統地產行業團隊管理構架
傳統商業地產行業團隊管理架構由投資拓展團隊、工程建造團隊、銷售團隊、安全質檢團隊、物業服務團隊等多個是獨立的小團隊組成。在此模式下，投資者隻為投資拿地的事情考量，建造商隻為建造施工的事情做考慮，設計者隻思考設計方案，銷售團隊隻為樓盤地皮的銷售傷腦筋，整個商業地產行業缺乏係統性與連貫性的思維，都僅僅是“各掃門前雪”的單打獨鬥，無法形成商業全鏈條，各環節間資源的配置效率較低、運營成本較高，並不是真正意義上成熟的管理架構模式。
（2）凱德集團團隊管理構架
凱德集團意識到產融結合的模式是商業地產行業的大勢所趨，在大資管時代下，金融資本可以助力企業實業資本的積累，提高企業的核心競爭力與綜合能力。所以，凱德地產將產融結合，進行基金投資開發，用金融資本將企業各個環節鏈條整合在一起，形成獨特先進的凱德模式（如圖9-3所示），將整個商業地產帶入全鏈條時代。
圖9-3 凱德地產模型圖
如圖所示，凱德地產以金融平台為依托，通過資產管理平台的交易過程進行地產投資與開發運營平台的運作，形成寫字樓+住宅+購物中心+服務公寓一體化的城市綜合體，加快了金融資產的流動速率，為消費者提供了便捷高效的生活空間，從而吸引到眾多購房者與投資人的注意力，回籠更多的資金，形成良性循環，獲得更多的利潤。
凱德集團引入金融資本的方式是通過發行房地產信托基金，即引入REITS資產證券化品種。REITS類似國債、股票、期權等金融產品，是一種可靠安全的融資手段。通過發行REITS，凱德集團增強了自身的金融資本實力，讓自己有足夠的能力與資本去實現商業地產行業的長線運作，放長線釣大魚，獲得更高的利潤。
凱德集團的產融結合模式主要是通過引入資金投資開發機製進行商。基金投資開發是將商業地產行業的指揮棒交到金融資本手中，由金融資本指揮行業的管理思維、管理架構、評價指標，業績考核等管理流程的模式，此模式下的企業，不但要做好工匠，做好自身領域內的職責任務，更要服從金融資本的指揮進行商業地產全產業鏈的構建。
現代商業地產的組織結構以不再是傳統的單打獨鬥模式，而是通過金融資本的介入，實現了專業化分工與協同合作的雙管齊下的先進模式，企業在各司其職的同時，加強團隊合作意識與團隊合作精神的建設，讓投資人不僅僅是商業地產行業的消費者，更成為該行業的創造者。
產融結合模式讓商業地產發生了全產業鏈的驚天變革，商業地產行業市場由增量市場轉入存量市場，由傳統時代邁入“資本+工匠”的新時代，金融資本引入基金投資機製，使商業地產構架脫胎化骨，商業地產的黃金十年雖以過去，但商業地產行業不會就此落沒，將會迎來更加美好的“白銀時代”。
9.4 升級：從“造房子、造空間”到“造生活、造文化”
房地產商若想自己的企業可以在競爭激烈的市場上長久生存，持續發展，就要找到消費者的“痛點”，並且通過精益求精創新進取，滿足消費者的需求。而消費者最本質的需求就是便捷的生活方式與優質的生活質量，真正優秀的房地產開發商不是僅僅為消費者建造一棟房屋，而是為他們建造一個舒適的空間，帶給他們一種前所未有的生活方式，並通過房屋輸出文化，潛移默化地豐富居住者的精神世界。
中國人將“衣食住行”作為生活的四大基本需要，衣食住行的“住”作為生活的一個狀態方麵，不僅僅是一個建築載體，更是一種生活空間、一種生活方式與一種文化的傳承和變遷，一個真正的好好房子不但可以為顧客群提供舒適的住宅環境，可以讓住戶身心愉悅，動力倍增，更可以通過其服務向住戶輸出積極健康的生活觀與價值觀。
相反，一個封閉、自我、陰暗、消極的建築或者社區，對該社區人群也會產生不良影響。中國人講究風水，其實上風水的好壞除了受到天然的地理的自然因素的影響外，也與我們後天建造的建築布局有關，舒適的居住環境可以放鬆居住者的身心，為他們提供好的心情與健康的體魄，神清氣爽、精力充沛的人往往比萎靡不振者更容易摘取成功的果實。所以，房地產行業肩負為全國民眾“充電”的重任，是助力中國經濟繁盛與社會穩定的支柱型產業。
房地產社區的建築布局與建築風格深刻影響著住房者的生活水平，隻有深入洞悉消費者的深層次需求，才能抓住其“痛點”，為他們打造真正稱心便利的新生活。住房者需求可大致分為三個層次：基本需求、情感需求與自我需求。
基本需求指住房者要解決的基礎性、根本性問題，比如為住房者提供擋風遮雨與安全感的堅固房屋；情感需求指房地產開發商需要更完美地滿足住房者功能性、社會性以及情感方麵的需求，比如為住房者提供方便快捷的交通，提供滿足其所需的購物商場等相應的配套設施；自我需求是需求的最高層次，指開發商需要在房屋的具體特色上滿足用戶個性化的需求，比如優美的環境，健康的生活方式等。
一個真正可以實現顧客群體“住得好”的美好願景的生活空間，應該是包羅萬象的。在這個生活空間裏麵不但要滿足住戶在餐飲、娛樂、醫療、體育文化藝術等方麵的物質需求，更要滿足住戶在價值觀、人生觀，道德宗教等精神層麵的需要。將不同社區區分開來的不是表麵上的建築形態布局或建築風格的不同，其本質的差異在於每個社區所居住的人群在年齡結構、職業結構，教育背景等層麵的差別。人們常說“物以類聚、人以群分”，房地產恰恰可以以社區為單位，將擁有共同生活習慣、共同生活偏好的人群聚集到一起，為他們“私人訂製”一個理想的空間，為他們傳播一種健康積極的生活理念。
以綠城集團為例，綠城集團一直將“造空間”理念作為企業的方向，盡其所能，致力為每一位業主打造其專屬生活。綠城集團首創的“園區生活服務體係”不再進行生硬的物業管理，而是挖掘顧客群體最真實、最深層次的需求，並在健康醫療、文化教育與生活樂趣三大角度下苦工，為業主打造出最滿意的生活圈。
包括為兒童開設“4:30學堂”與“每年8月的海豚計劃”，從文化教育到體格鍛煉，綠城為都市精英培養更優秀的下一代，讓綠城的業主們不必為兒童的教育問題擔憂分心；為了讓老人老有所學，老有所樂，設立“頤樂學院”葫蘆絲、書法、舞蹈等老年課程，推出“紅葉行動”係列關愛活動，讓老年人的生活變得多姿多彩。
綠城集團挖掘顧客群的深層需求，為其創造出適宜健康的生活環境，讓其居住者可以在一片喧囂的鬧市中擁有豐富多彩、安寧美好的生活。地段好、規劃好、建築好、戶型好、景觀好的房屋，並不一定是真正意義上的好房子，好房子需要具備的最主要特質是讓每一位業主住得好。
房子與人息息相關，好的房地產開發商不應該僅僅滿足於隻做產品硬件的領跑者更能為業主提供人性化的服務。綠城通過滿足消費者的深層次需要，未業主打造了一種健康、舒適和快樂的生活方式，抓住了消費者的心，讓越來越多的購房者將綠城集團開發的社區房屋視為一生中理想的居住地。為居住者“造生活”不單單是綠城集團的夙願與希冀，更是整個房地產行業共同的願望，陽光100集團推出的“阿爾勒社區”，也同樣本著為業主提供便捷生活為目的，成功成為了房地產行業的佼佼者。
陽光100芒果TOWN社區以法國南部著名小鎮——阿爾勒為設計靈感的源泉，網羅阿爾勒景觀設計、民市鎮空間、民族文化及特色生活氛圍等異域元素，築造廣州北前所未有的印象歐洲小鎮生活方式。在社區的生活配套方麵，TOWN社區也還原國際市鎮的生活原味，設計建造芒果吧、芒果便利店、梵高藝術館、梵高咖啡館、壹百貨、溫泉古堡酒店、法國紅酒文化中心、阿爾勒禮品店等獨具阿爾勒風格的生活館，讓芒果TOWN社區的住戶足不出門，卻可以體驗到萬裏之外的異域風情。陽光100集團以房屋為載體，通過執著的信念與不懈的追求，為普通的居民打造出一個便利舒適的空間與前所未有的生活。
芒果TOWN社區深入挖掘住戶的深層次需求，打造出便捷舒適、獨具特色的新型社區，為住戶提供全方位的貼心服務。芒果TOWN社區隻是陽光100集團中眾多成熟大盤的其中之一，陽光100集團創建“全能生活體係”，不但切身考慮住戶交通出行問題，將其大多樓盤的開發地點選取在地鐵站附近，並在社區內設有多個公交的站點，以保證業主出行的便捷無阻，還建設全能金牌學區，在社區周圍附近建設了由幼兒園、小學、中學所組成的一站式金牌教育機構，為孩子提供了各階段優質教育資源。除此之外，陽光100集團注重開放式街區建設，其開發的社區集合“住、遊、學、食、藝、樂”等全方位的生活機能，將城市生活濃縮為“5分鍾生活圈”，給業主與附近居民帶來一種全新的新生活方式，用心為每一位住戶打造可以尋得歸屬感的空間。
綠城集團與陽光100地產僅僅是房地產行業中平凡的一份子，整個房地產行業都在為國民生活質量的提升不斷進取，不懈努力著。在新的生活環境下，房屋不僅僅是遮風避雨之所，更要為居住者提供安全感與歸屬感。隻有真正為消費者提供安全感與歸屬感的企業，才能在激烈的競爭中立於不敗之地，成為行業爭相模仿學習的對象，引領整個房地產行業走向新的時代。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”房屋住所在全人類生活中，都占據及其重要的位置，這就讓房地產行業成為我國國計民生之根本。房地產在為大眾造房子的同時，也為其創造出一種全新的空間，一種前所未有的生活和健康積極的文化觀、價值觀。因此，房地產人身上肩負著傳播積極生活觀與生活文化的重擔，“做文化”是現代優秀地產人深重而關榮的使命
社區文化是社會文化乃至民族文化發展的策源地和構成基礎。顧客群從進入社區空間開始就應該受到關懷以關注。社區內建築物獨特的建築色彩、建築風格、動線導示、景觀功能、設施設備、服務內容，無不體現著房地產企業的文化和底蘊，房地產企業可以通過其社區整體建設去潛移默化的影響顧客群體的精神世界，向其傳輸健康積極的生活觀，再將改變顧客群體文化觀的“小眾影響”慢慢擴散，進而向整個社會、整個民族傳播更美好的生活理念。
企業發展的直接目的雖然是經濟利益，但終極目標卻是輸出文化。文化輸出與利益獲取可以形成閉環，相互影響、相互促進。企業通過其產品和服務向大眾輸出企業文化，不但可以讓大眾的生活方式得以改變，更能大大提高企業的國民認知度與好感度。企業文化是企業之魂，積極健康的文化輸出，可以讓企業走得更長更遠。
房地產企業作為生活空間的打造者，有責任，也有義務向大眾關播和輸出積極健康的企業文化，烘托積極向上的社區文化氛圍，引導社區居民形成更加積極健康的生活觀、價值觀。新時代的房地產企業有著全新的價值觀與精神理念，造房子不再是他們追求的最終目標，為全社會的群眾提供一個舒適便捷的空間，給他們一種前所未有的生活與積極健康的文化觀，才是房地產全行業追求進取的大方向。
未來，中國的房地產行業將在兩個領域展開競爭，一個是技術領域，特別是綠色建築領域，是要解決對自然與環境的友好問題。另一個就是文化領域，以企業價值觀為核心的企業文化，將全麵貫徹到產品和服務中去，文化的較量才是企業之間終極輸贏的決定力量，這是要解決人、客群或者叫社群的精神歸屬的問題。商業地產的競爭也一定是如此。