近些年，房地產開發行業愈加火爆，萬千投資者無一不想在房地產盛宴中分一杯羹。社會遊資發現了商鋪投資這塊可口的蛋糕，一些小型開發商也紛紛加入其中，開發商將項目分割成小麵積產權商鋪售與小業主，並與小業主簽訂返租合同，給予其一定租金，這種雙贏互惠的模式，使得售後返租成為了房地產行業比較新鮮和熱門的一種銷售方式。但由於模式尚未成熟，交易市場魚龍混雜，業界對售後返租的爭議頗多，致使其明珠蒙塵。本章我們將正本清源，為售後返租正名。
7.1 售後返租的現實意義
售後返租可謂是商業地產的一大創舉。售後返租也被稱為售後包租、售後回租或售後承租，即房地產開發商將商業項目分割成眾多小麵積的產權商鋪，出售給投資人，再同其簽訂返租合同，承諾在一定時期內支付給投資人一定數額的租金（一般情況年返租約4%-12%左右）。承租期間，產權商鋪由開發商統一經營管理，其經營權、管理權和使用權全部歸開發商所有。
售後返租構成了兩對主體關係：購買者與出售人，出租人與承租人。涉及的主體包括了開發商、投資人運營商、經營商等。其中購買人或投資人即為業主，它可能是個人也可能是投資機構；出售人即為開發商；承租人可能是開發商也可能是運營商；而經營商是所有主體利益實現的經營者。主體間關係圖如圖7-1所示：
圖7-1 售後返租模式主體關係圖
售後返租模式的運作有兩種情況：其一是，開發商將商鋪銷售給投資人就會撤出整個價值鏈條，運營商負責支付投資人承諾的售後返租收益，經營商負責支付運營商物業費、管理費和定額的租金。其二是，開發商完成銷售仍然處在價值鏈中，並委托運營商進行整個商鋪的運營管理並支付費用，此時，投資人的售後返租收益由開發商支付，經營商將租金以及物業費和各項管理費支付給開發商。售後返租模式降低了投資人與承租商的風險，在很大程度上起到興旺整個商場的作用。
然而，理想豐滿，現實骨感。由於市場上一些開發商的不規範操作和一些法律界限的不明朗，導致售後返租的池水越來越渾濁，不少投資者隻敢隔岸觀望，不敢以身試水，白白浪費了大好契機。
其實，售後返租本身並不是洪水猛獸，反而有著十分強大的現實價值。在當下的金融環境下，70%以上的開發商，在商業性質的土地開發時，都會采用租售結合的開發模式。一方麵是因為大部分普通開發商除了銷售回籠資金，很難還有其他的開發模式，不像西方國家，針對商業物業的開發，有很多成熟的融資途徑。另外一方麵，中國投資者對商鋪投資也情有獨鍾，願意購買商鋪作為長期投資品，這就為開發商提供了一個更為快捷的資金回籠手段。下麵就讓我們來詳細介紹一下售後返租重大的現實意義：
1.先進的商業模式
售後返租是個很規範的銷售加委托經營的商業模式，它由開發商建造銷售產權商鋪，然後由投資人購買該商鋪，再由開發商與購房人同時選擇運營商，最後經投資人認可後由開發商將商鋪委托給經營商進行管理。換而言之，售後返租模式中，開發商不但要進行銷售、做出定位規劃設計前期的選擇，還要在投資人購買階段得到其認可。投資人在認購過程中享有絕對的決定權，隻有其真正滿意商鋪，才會進行購買。所以說售後返租的流程透明公開，合理合法。
目前，在國內，此種模式尚在萌芽階段，不像西方國家，針對商業物業的開發，有很多成熟的融資途徑，因其在方方麵麵的不成熟，而備受詬病與質疑，但也正因其不成熟，才未被太多的房地產商家加以青眼，此模式尚處於不飽和階段，存在巨大的可開發空間。
2.光輝的發展前景
縱觀國內整個商業地產行業，如今的中國投資者對商鋪投資情有獨鍾，願意購買商鋪作為長期投資品。售後返租的出現不但為投資人提供了成本更低的投資途徑，也滿足了開發商、經營商甚至是全社會消費者的需求。
（1）售後返租滿足了中小投資人的訴求
根據相關數據顯示，中國民眾鍾愛的投資方式有房地產、股票、黃金與各類理財產品等，其中房地產的投資熱度高居不下，甚至持續升溫。但由於增值迅速的一線城市房價年年高走，不少中小投資人因缺少足夠資金而不得不眼看機會溜走。但售後返租的出現，劃小了物業產權單位，豐富了投資渠道，讓中小投資人擁有了足夠的支付能力。
（2）售後返租幫助開發商實現了輕資產模式的運作
通過售後返租，把其一時難以整體銷售，或者被迫持有的產權商鋪分割銷售，以實現資金的快速回籠，在很大程度上緩解了運營壓力。
（3）售後返租降低了品牌經營商的進入門檻
售後返租模式將龐大難以運轉的物業劃分為小單位，以便招攬眾多品牌經營商的進入。此種做法不但解決了商鋪閑置導致的資源浪費問題，還為經營商提供了產地、空間和物業服務，促進了商業市場的繁榮發展。
綜上所述，售後返租這種商業模式合理合法、利國利民，符合現今社會的發展趨勢，不失為興盛經濟、穩定社會的好方法。但由於此模式在中國尚不成熟，難免存在誤區與風險，因此經營者們必須要嚴格規範其操作流程，嚴厲禁止各方的投機行為，肅清市場。如此，售後返租模式必定可以在角逐激烈的房地產行業大放異彩，幫助交易多方實現其的利益最大化。
7.2 售後返租的司法誤區
雖然售後返租的現實意義重大，但由於其模式的稚嫩與不健全，導致許多地方的投資人與執法部門聞“虎”色變，甚至一些地方政府明令禁止開發商采用售後返租的銷售模式。這種做法不但製約了經濟的發展，也限製了國民生活水平的提高，我們不能因為可能出現的障礙，而因噎廢食，拖慢自己前進的步伐。
售後返租的銷售模式從法理層麵上分析，是開發商在商鋪銷售掉以後，通過租賃的方式，獲得該商鋪一定年限的使用權和收益權，僅僅是一種“銷售＋租賃”的組合營銷模式，它與普通的，單一的銷售模式沒有本質上的區別。可以說，售後返租模式不存在法理問題層麵的致命弊端。但仍有不少投資人將售後返租的銷售折讓行為與偷稅漏稅行為混淆。
1.售後返租的稅收誤解
國內不少中小投資人認為售後返租模式涉及偷稅漏稅行為，但實則不然，售後返租僅僅是一種在雙方協商一致的基礎上進行的價格讓渡行為。我們以一個簡單的例子加以說明：
比如，房屋產權擁有人Ａ原定以每年50萬元人民幣的價格將其房屋出租給承租人B，供其經營飯店使用。為方便解決自己的一日三餐問題與B協商約定：承租人B負責提供房主A的一日三餐以抵消2個月份的房租。這種做法，A、B方都沒有繳納足夠金額的稅款，屬於漏稅行為；但若A要求飯店負責他的一日三餐，同時同意在租金上給予B一定的優惠，因為沒有具體的抵扣金額，稅務部門也很難認定其為漏稅行為，這便隻是一種有附加條件的銷售折讓。
同樣，在售後返租模式中，若開發商與投資人在銷售合同中，規定開發商直接以減扣返租年限的租金後的金額作為銷售金額銷售給投資人，則構成漏稅行為；但若開發商在銷售價格上打折，投資人把商鋪前3-5年的經營權和收益權統一讓渡給開發商，由開發商聘請專業的團隊統一招商，統一經營管理，確保3-5年後，投資人可以有一個穩定的租金回報。這種做法僅僅屬於降低投資人風險的“養市”手段，不屬於偷稅漏稅行為。
2.售後返租的司法誤區
既然售後返租模式具有重大現實意義，又在法理與稅務都不存在紕漏，那麽為何部分政府部門如此不提倡這種互惠共贏的先進模式呢？仔細分析，可能不外乎以下三方麵原因：
（1）經營狀況難預測
投資人將產權商鋪承租給開發商，所獲得租金回報與開發商自行經營或委托經營的收益總額成正比。而如今的市場瞬息萬變，沒有任何企業可以保證自己未來一定可以盈利。投資人擔心開放商或經營商經營不善，導致自己血本無歸並產生法律糾紛。
（2）產品質量無保障
開發商為盡快回籠資金，避免積壓問題，一般會直接將較大的產權項目進行分割銷售，但通常情況下產權商鋪的建造隻是套用了普通住宅項目的建造標準，沒有真正考慮到其作為營業店麵應具備的條件及設施，極有可能導致其在實際使用過程中出現不可避免的麻煩或使很多業態的租賃受到限製。
（3）虛擬商鋪有風險
開發商在銷售時，是將分割後的小麵積商鋪，銷售給多個投資人，而進行租賃時卻是將其作為一個大商鋪進行出租的。因此，投資人所購買投資的商鋪是一個“虛擬”意義上的商鋪，僅有其名而無其實，無法單獨進行驗房交房。在返租期結束後，也極有可能會出現租金分配、租賃決策等多種糾紛問題。
沒有任何新生的商業模式是毫無瑕疵的，白玉微瑕不會影響其實際應用上的效力。售後返租模式存在其優越性，也就必然存在弊端。但大部分的失誤糾紛並非無法避免，它需要投資人擁有一雙雪亮的眼睛，識破交易中的陷阱與假象，也需要政府部門加大力度的監管與防控。針對以上三方麵原因，我們可以總結出如下三大對策，見招拆招：
（1）經營不善問題的應對方法
對於開發商經營不善問題與其說是應對，不如說是防患於未然。投資人在選擇開發商和欲購買的產權商鋪時，一定要三思而後行。
一要選擇有誠信，有實力，有規模，有保障的開發商進行合作；二要選擇值得投資的地段購買。房地產業有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，但對於售後返租模式而言，地段並不是唯一的衡量標準。據相關數據顯示，一些占據著黃金地段的商鋪給予投資者的回報大部分低於那些並非所謂黃金地段的商鋪，其中很大一部分原因，是由於開發商對未來行業的競爭缺乏信心，隻能在地段選擇上砸本錢。因此，投資人在進行商鋪選擇時，要加強對所購商鋪地段的經濟走勢分析，選擇真正具有升值投資潛力的地段進行購買，才是最明智的投資決策。
（2）產品質量問題的應對方法
產品質量問題的解決很大程度上倚賴於當地政府的重視度與執行力。政府應該盡快製定並出台商鋪的基本質量標準，不能一味的參考住宅產權的的質量準則。正是由於商鋪標準的缺失，導致了市場上大量的粗製濫造的商業物業，使用效率低下，造成了社會資源的極大浪費和消費者與投資人的怨聲載道。這是政府部門的必修課，但遺憾的是，到目前為止並未見到有關政府的大作為，因此，這在客觀上就要求商鋪投資者有很強的專業辨別能力。
（3）虛擬商鋪的風險問題的應對方法
與產品質量問題相似，虛擬商鋪的風險問題同樣需要政府部門的監管與相應司法部門及時製定有關法律條例。產權商鋪雖然沒有統一的房產證明，但在預售許可證審核階段，需要審核鋪位劃分圖紙，若責任部門在該環節加大力度監管控製，則可以很大程度的減少虛擬商鋪模式帶來的法律糾紛。
目前售後返租模式仍然不夠成熟健全，可能會帶來一定的問題與糾紛，但不可否認，這種模式本身卻有著十分重大的現實價值，是眼下中國大多數開發商可以采用的唯一一種盈利模式。而要確保該模式的順利執行，就要求政府部門完善自身職責，因勢利導，引導行業健康發展，而不是因噎廢食，簡單粗暴地叫停。同時要求廣大開發商與投資人要學會摒棄錯誤觀念，走出司法誤區，迎難而上，去做第一個吃螃蟹的人。
7.3 售後返租的金融誤區
近年來，非法集資與非法融資亂象叢生，即使政府部門加大力度嚴厲打擊，但此等惡劣現象依然層出不窮，致使不少投資人杯弓蛇影。投資有風險，的確需謹慎，但有時過度地謹小慎微，優柔寡斷隻會讓機會擦肩而過。售後返租作為新生的先進的商業模式，初走進廣大投資人的視線，受到非議爭論在所難免。目前市場上，不少的業界聲音指責售後返租模式是一種非法集資或非法融資的手段。但若我們深入了解非法集資、非法融資的含義與售後返租的實質，相信就一定可以撥亂反正，走出售後返租的金融誤區。
首先，讓我們明確一下非法集資與非法融資的概念。所謂非法集資是指沒有集資資格或具備集資資格卻未得到有關部門批準的組織或個人，通過股票、彩票、債券、有價證券、投資基金等債權形式向廣大社會公眾籌集資金，並承諾定期返還出資人本息的行為。
非法集資的特點主要表現為以下四個：
1.集資者不具備集資權限
其包括未獲得有關部門批準、批準其集資部門沒有批準權限、批準其集資部門超越批準權限三種情況。
2.承諾在一定期限內給出資人還本付息
還本付息的方式包括貨幣、實物等多種方式。
3.向社會不特定的對象籌集資金
不特定對象是指全體社會公眾，而不是特定的一小部分人群。
4.以合法的形式掩蓋其非法的實質
比如集資者與被集資者簽訂合同，騙取其信任，以便最大程度地騙取資金。
另一方麵，非法集資的手段也是多種多樣，他們常常承諾給被集資者過於高額的回報，讓他們產生一夜暴富的幻想。非法集資者往往會為了取得出資人的信任，在前期拆東牆補西牆用後出資者的資金足額支付前投資人本息，等到其騙取的資金到達一定數量後，秘密轉移資金，攜款潛逃。不但如此，他們還會編造虛假項目或訂立陷阱合同，混淆投資理財概念，利用精神、人身強製或親情誘騙等方式來牽製欺騙被集資者。
而非法融資的概念與非法集資大同小異，它是指沒有集資資格或有資格卻未經有關部門的批準的組織或個人，以吸收公共存款的名義，麵向廣大社會不特定對象籌集資金的活動。非法融資的特點與主要手段與非法集資類似，在此不做過多的贅述。
那麽，為什麽有些觀點認為售後返租模式是一種非法集資融資行為呢？原因多為以下兩種：
1.與部分開發商為了招攬投資人而過度宣傳有關
類似“十年回租，十年返本”等的誇大廣告語在售後返租的宣傳上隨處可見，但是往往由於經營商經營不善等原因，導致中小投資人得不到應有數額的租金回報。
2.與某些開發商的誠信度有關
有些投資人為得眼前之惠，與一些不正規、不可靠的開發商進行交易，貪小利而吃大虧，小則矛盾糾紛不斷，費心費力，大則麵臨開發商攜款跑路的局麵，導致中小投資人血本無歸。
非法集資者是社會的害群之馬，非法集資、非法融資也必須受到嚴厲有效的打擊壓製，但售後返租與非法集資有著本質上的區別。售後返租模式是商鋪銷售後的統一租賃行為，返租是一種固定租金的租賃。售後返租是由開發商銷售購買，開發商在前期階段選擇，在定位規劃設計前期選擇，購房人在購買階段認可的一種經營模式。商鋪的購買有否，僅僅由投資人個人決定，任何人不得以任何行為幹涉或者強迫投資人與某一開發商交易或者購買某一產權商鋪，所以說，售後返租模式是一種你情我願的“銷售+租賃”的組合銷售模式，不存在所謂的非法集資之嫌。
售後返租模式本是利於國計民生的先進房地產經營模式，卻因交易操作不規範、法律條例界定不明等原因而蒙塵。投資人學會謹慎投資，分辨真假僅僅是“治標”行為，相關監管部門盡快製定出台相關法律，分清界明非法集資與售後返租的楚河漢界，對售後返租產權商鋪的售出價格進行管理，以及設定售後返租項目的準入條件等，喂廣大中小投資人吃一劑定心丸，才是治本匡正的行為，才能讓售後返租模式發揮其真正的效力。
從某種意義上來講，售後返租的經營模式無論是對開發商、投資人、運營商還是經營商而言都是利大於弊的。對於廣大投資人而言，當下最應該思考和行動的是如何走出售後返租模式的種種誤區，識別售後返租模式的道道陷阱，擦亮雙眼，不盲目跟風，盲目行動，用清晰冷靜的頭腦去選擇最適合，最有發展的產權商鋪進行投資，去做時代的弄潮兒，敢為人先才能先他人一步。
7.4 售後返租在開發銷售環節的誤區
人們在售後返租方麵的誤區不但存在於司法與金融層麵，對其開發銷售環節存在很深的誤解。不少投資人之所以對售後返租模式持觀望或者反對態度，一大部分原因要歸結為其認為開發商存在虛假宣傳或者說是欺騙性銷售的可能。
如今，投資市場魚龍混雜，開發商、運營商與經營商的專業水平也良莠不齊，投資者在選擇售後返租的產權商鋪時的確應當謹慎小心。大多數投資人之所以認為售後返租模式在銷售環節存在一定風險，主要是因為其認為售後返租存在虛假宣傳的不正當銷售手段。那麽所謂的虛假宣傳到底“虛假”在何處呢？相關機構曾做過這樣的抽樣調查：
相關機構曾采訪北京地區100位中小投資人，詢問其對售後返租模式的看法。大多數的投資者表示，他們都曾被售後返租模式宣傳上的高額利潤所吸引，但是又因為市場上售後返租模式的評價負麵大於正麵，擔心此模式風險過高，不敢貿然投資。尤其是在售後返租模式的廣告宣傳上，大多數人認為所謂的高額回報僅僅是商家造勢宣傳的噱頭，僅僅是一種虛假宣傳的手段。
其實，大多數投資人都走入了銷售環節的誤區。從本質上來說，售後返租模式是一種十分可靠的“銷售+租賃”的組合營銷模式，有些時候其甚至比直接銷售模式更加值得信任。因為，在售後返租模式中，開發商會與投資人簽訂具有法律效力的返租合同，並且合同中會明確清楚的寫出開發商定期需向投資人支付的租金回報，開發商通過售後返租模式，從投資人手中租賃產權商鋪，再委托給運營商和經營商運作，並獲取部分回報。如果實際經營的租金收入低於應支付業主租金，則開發商應該在利潤中給予補齊。除非開發商破產，否則，開發商的持有物業收益可以確保租金的準時支付。
如此來看，在售後返租模式中，開發商將大部分的經營風險承擔在自己的身上，投資人需要承擔的風險小之又小。開發商幫助投資人“養市”的做法，理應足夠促使投資人入市投資，謀取利潤。我們再用一個案例來支撐我們的理論說明。
2015年8月，家住深圳的張女士在商場購物時收到某房產公司發放的DM單，DM單上宣傳銷售的是該企業“雲悅”小區“售後返租”模式商鋪。DM單上赫然寫著“10年回本，30年純利”的醒目宣傳語，張女士看到宣傳單雖然並非十分明白其含義，但卻有些心動，隨即找到該房產公司的銷售人員詢問售後返租模式的具體事項。
銷售人員向張女士解釋售後返租模式的含義與做法，並幫助張女士明晰該模式的利弊與風險，也對張女士承諾房產公司會按照合同上的條款，支付張女士應得的租金收入。隨後，張女士表示需回到家中與家人商量，在不久之後張女士認購了該房產企業“雲悅”小區的售後返租商鋪，並與開發商簽訂了售後返租合同。
合同中明確規定，售後返租的年限為3年，開發商負責按時支付張女士商鋪的租金。返租期開始時，商鋪新業開張，大力宣傳為商鋪招徠來不少生意，張女士也因此獲得了超出預期的回報，然而好景不長，消費者漸漸對商鋪失去興趣，營業額也大幅度下滑，張女士為此十分擔心，害怕得不到應得的利潤，然而開發商盡職盡責的履行了合同，用企業的自己補貼給張女士，依然按時足額地支付了租金。
現實中商家為在競爭激烈的商業平台上吸引更多客戶的注意，在其行業站穩腳跟，往往會在宣傳造勢方麵苦下功夫。售後返租模式在其開發銷售環節宣傳效果的確十分可觀，我們經常會看到“穩賺不賠”、“買到賺到”等宣傳廣告語。此類宣傳雖有過於樂觀之嫌，但絕對不構成虛假宣傳。
案例中，盡管商鋪經營不善，無法支付張女士應得的租金，但開發商依然遵守承諾，履行了其應盡的義務。所以說，眾多投資人所擔心的“虛假宣傳”問題，並不是絕對的現象，甚至隻是由於一些惡劣商家所犯的嚴重錯誤。套用一句俗話：“好事不出門，壞事傳千裏。”惡性事件的傳播速度與惡劣影響力往往比我們想象的要大得多。
投資人在選擇進行交易合作的開發商時，一定要嚴格考察其能力、誠信度等硬項指標，選擇認購的產權商鋪時也要多重考慮，不能僅僅將地段的好壞作為唯一的衡量標準。同時投資人不要被個別商家的個別事件而自己對事物的判斷力，以偏概全，亂棍打死所有的售後返租開發商，讓售後返租這種先進的銷售模式蒙受不白之冤，這種錯誤的做法不但讓自己白白錯失投資盈利的時機，也阻礙了房地產行業的蓬勃發展與社會經濟進步的速度。
7.5 售後返租在經營環節的誤區
當前，商業社會正在經曆著翻天覆地的變化，作為萬眾矚目的焦點，房地產行業內的競爭十分激烈，沒有任何一個開發商能夠確保自己一定實現盈利預期，也沒有任何一名投資人可以誇口自己的投資眼光百分百精準到位。售後返租模式的招商經營問題自然成為眾多中小投資人擔憂的重點。
售後返租的經營模式有三種：一般售後返租、長期售後返租與短期售後返租。不同的經營模式適用於不同的投資人，因材施教，因地製宜，可以大大降低投資人所擔心的經營方麵的風險。下麵我們就來逐一介紹下售後返租模式的三種經營方式：
1.一般售後返租經營方式
一般售後返租的經營模式是投資人購鋪的同時與開發商簽訂協議，將商鋪返租給開發商，再由開發商轉租經營，租期時限不定，一般為幾年或十幾年不等。開發商降低房屋首付來抵扣應支付給投資人的租金。
一般售後返租的經營模式適用於有主力店承租區域商鋪的產權分割銷售。其優勢在於不但分割靈活，客戶麵廣，而且投資收益明確，不易產生收益分配方麵的糾紛。如若主力店的品牌效益高，則收益更加穩妥，投資人的安全高指數也更高；一般售後返租經營模式的劣勢在於其實際租金收益有可能不能滿足其所需支付的租金，也會收到政府政策的種種限製，無法大展拳腳。
2.長期售後返租經營方式
長期售後返租的經營模式是在開發商將商鋪銷售給投資人時，商鋪已經出租，開發商將租約轉給投資人，投資人實施之前開發商和承租人之間尚未履行完的合同。
長期售後返租經營模式適用於知名度較低的開發商或者運營難度大但未來發展極具潛力的房地產項目。其優勢有三：
（1）前期由開發商進行招商，既能確保商鋪的商業定位更加可靠，也能給投資人足夠的信心；
（2）有度的降低了投資的門檻，擴大了客戶的層麵，加快了項目的銷售進度；
（3）如若項目的經營管理成功，投資人遠期的租金收益極有可能超出開發商所承諾的回報。
3.短期售後返租經營方式
短期售後返租的經營模式是投資人購買產權商鋪的同時與開發商簽訂委托經營管理商鋪的協議，將物業返租給開發商，租期內由開發商轉租，統一管理。短期售後返租模式的租賃年限一般在1至3年不等，開發商通過降低首付的方式一次性返還投資人數年租金的同時，還須支付給投資人固定的租金回報。
短期售後返租的經營模式適用於統一經營管理的大型商鋪，統一經營管理的商業街與大型市場或者有主力店承租區域店鋪的產權分割銷售。其優勢有五：
（1）分割靈活，客戶層麵廣，開發商可以快速的回籠資金，降低整體項目的銷售壓力；
（2）前期由開發商進行招商，可以確保既定和諧的商業定位，也可以保障整體商業形象的健康統一；
（3）前期由開發商負責承租，經營者負責經營店鋪，可以有效的起到“養市”的效果，不但可以鑒定投資者的信心，亦可以降低在售後返租期滿後投資人的租賃或經營壓力；
（4）投資收益較為明確，如若主力店的品牌帶動力強，則投資者有較強的安全感；
（5）即使三年的售後返租期滿，商鋪也有做旺的可能性。
同樣，短期售後返租的經營模式存在難以避免的弊端，其劣勢有以下兩方麵：
（1）返租期滿結束後很難做到統一的經營管理，不利於商鋪的發展營利；
（2）由於返租期限過短，許多東西不好界定，可能產生相應的法律問題。
綜上所述，售後返租的經營模式具有多樣性，可以滿足不同類型投資人的選擇。而且開發商通常會承諾給投資人固定收益，此固定收益的可靠性投資人大可不必擔心，開發商既然承諾投資人並簽訂相關合同，就必須履行其義務。雖然大多數商業物業經營的期是支出大於收入的，基本無法做到盈虧平衡，但開發商在其開發階段會給予投資人一定的貼補，投資人不需要承擔經營方麵的風險。而且也並非所有開發商都沒有盈利的能力，開發商既然敢於承諾投資人高額回報，就一定具有卓越的品牌經營能力，有足夠的信心和底氣去應對市場上的激烈競爭。所以說，售後返租模式在經營方式上合理合法，需要廣大投資人慧眼識珠，走出售後返租模式的經營誤區。
售後返租可行可靠，但也並非萬無一失，任何機會都與風險並存。如果開發商銷售的是虛擬商鋪，則在後期會產生很多法律糾紛，導致經營失敗。所以我們一定要學會規避售後返租經營風險的辦法，未雨綢繆，防患於未然。
為規避售後返租模式風險，開發商應保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控製在手中，避免商場“臉麵”受製於人；並與核心主力零售店合資或合作經營，甚至盡量自營一部分。此舉不但可以增強開發商對自身地產項目的掌控力，使其合作商家與投資人更具有信心，也有利於商鋪的長期發展；同時可以依托專業的管理團隊，走專業化與規模化的道路，構建科學的經營管理框架，讓管理公司承擔起物業的保值、增值與返租風險等問題，為自己逐漸退出價值鏈條做好準備。
開發商盡其所能運作的同時，投資人也不可放鬆警惕，同樣要小心謹慎，尋求可靠、正規、誠信的開發商合作，深思熟慮後再進行出產權商鋪的認購，如此可大大降低售後返租風險，最大程度的保障自身利益。
售後返租模式極具發展前景，其經營模式可以滿足不同投資人的不同需求，不會輕易夭折頹敗。售後返租模式雖然存在一定的風險，但並非無法規避，若想售後返租模式擁有長足的發展，就開發商、投資者、運營者、經營者間緊密合作，各司其職，盡職盡責。
售後返租模式是先進可靠、合理合法的經營模式，卻因其先進與獨行而備受詬病。大多數人對售後返租的偏見屬於隨波逐流、人雲亦雲的盲從，希望本章內容可以正本清源，為售後返租洗刷惡名，促使大部分投資人對售後返租的經營模式有所改觀，認識到售後返租模式的可行意義，讓其不至於明珠蒙塵，為現代房地產商業的充分發揮光與熱，帶動整個市場經濟繁榮發展，永生不息。