近年來，新建落成的大型綜合購物中心迅速成為許多城市商業零售市場主力軍，而傳統商業物業已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給建築設計行業留下了巨大市場空白，於是商業建築設計管理應運而生。由於現代商業建築設計在我國起步較晚，因而商業地產開發商需要明確商業建築的個性內容、設計理念和設計方法，全麵做好商業建築設計管理工作。
5.1 商業建築設計內容
具體事務，要具體分析、具體對待。商業建築設計是建築設計的細分項，所以他有建築設計的共性，也有其特殊的內容。隻有明確其具體特殊內容有哪些，才能把握好商業建築設計要領，設計出理想的商業建築。
1.商業建築設計具體內容
按著由外至內、由表及裏的次序，我們把商業建築設計具體內容分為以下四個部分（如圖5-1所示）：
圖5-1 商業建築設計四部分
（1）動線設計
動線設計是指人流、物流、車流動線的設計，包括人流平麵動線、垂直動線的布局，入口、門廳、中庭、自動扶梯、客梯的布置，貨梯、卸貨區域、服務通道、設備用房的設置，汽車坡道和停車便利的規劃，商業業態需求和消防疏散要求的平衡和協調。
內部動線的設計原則是，要把店麵設置在人流量最大的動線上，且不宜過長，應適當安排扶梯、休息區，避免人們一眼望不到盡頭而產生疲勞感；方向應設計為單向，並要簡單明確，一目了然。合理的動線設計是通過建築空間布局、店麵展示和音樂等環境因素，正確引導人流的遊走線路。
我們用平麵圖來表達這一部分的內容。其中的難點部分是，商業是追求整體的均好性，通俗地講，整個場子的商家生意都好，這樣租金總收入才能最大化。因而商業的業態、業種分布是非常有技巧的，要充分考慮人流的導向性和均好性，也會隨著經營期的不同而發生調整。所以難就難在設計師必須掌握動線後麵的邏輯和技巧，以及未來幾年的變化趨勢。這種能力的掌握也是商業建築設計師和住宅設計師最根本的區別。
成功的商業建築動線設計，能把參與經營的人和物充分調動起來，使商業價值最大化，因此使商業建築具有靈性。
（2）空間設計
空間設計是指建築城市空間設計和內部商業使用空間設計。
城市空間設計關係到商業建築在城市中的布局和造型，是地方政府非常關心的議題，甚是一項重要政績。不同時期的領導，要求會有很大不同。
內部商業使用空間主要完成兩個目的：一是人流引導；二是讓顧客在各樓層獲得多樣的空間體驗。主要集中在商業體入口、門廳和中庭的空間表現，層高的變化，各層內部街道的空間互動交流。
人流引導主要指水平空間和垂直空間的設計。水平空間是指同層的通道，垂直空間是指不同高度空間之間的通道，如樓梯、電梯和自動扶梯。
空間體驗主要包括展示空間、服務空間、休閑空間和營業廳無障礙空間。商業建築作為社會服務性建築，應使商業的所有群體均能享受到滿意服務。
（3）視覺設計
商業建築的視覺設計包括建築外立麵設計、建築夜間燈光設計、廣場和街區景觀設計、內部公共裝修設計等。通過這些設計，營造和商業定位匹配的商業氛圍，讓顧客流連忘返。
其中，外立麵的入口設計很重要，因其是商業建築的“臉麵”，所以視覺衝擊力要更為突出。建築入口的美好建築形象能給消費者留下良好的第一印象，能在一定程度上刺激其購物欲望。建築入口外部空間要具有豐富的層次感，給人一種充實深厚、引人入勝的感覺，而非一覽無餘、索然無味，從而吸引消費者光顧。
（4）鋪位設計
鋪位設計類似住宅的戶型設計，一要符合不同商戶的使用功能。二要合理布局，提高商鋪得房率，性價比高。三要最大限度增大商鋪的使用彈性。
具體設計內容是商鋪的租賃麵積、租金層級、建築空間尺度、建築容量和空氣質量控製等，要求在這些方麵高度滿足不同商戶的需求，這是一個項目能否取得成功的基礎。
2.商業建築設計細節內容
細節決定成敗。商業建築設計的成功與否也不例外。隻有把握好每一個細節，才能使商業建築設計更加精細化，由此確保商業建築設計的嚴謹性和完整性。我們把設計內容細節分為以下四個方麵（如圖5-2所示）：
圖5-2 設計內容細節
（1）選址
在商業建築選址過程中，要對項目周邊商業環境、交通狀況以及客流等情況做充分勘察，針對建築功能特點采取相應設計方案。一是要保證交通便利通暢，以保證客源；二是統計分析周邊潛在客源，若客源多、消費市場大，則可自行開辟新的交通係統；三是根據消費者需求，鎖定目標客源、確定建築設計方向後，再開展具體選址工作。
（2）平麵布局
在平麵布局設計中，要保證每一個承租戶的機會平等，使其經濟效益最大化。為了建築內部空間最大化，應遵循簡單規整設計原則，以便有效分割商鋪。對難以布局的區域，如道路交叉空間過大的環境，可采用環形布局設計，使商鋪麵積一致、鋪位規範；設計衛生間時，邊線位置要適中，附近不要設計攤位。
（3）功能設計
一是照明設計要以人為本，通道、樓梯、休息區等公共區域應選擇較強光照，並采取晝夜兩路照明方式，既方便消費者，又減少電耗；二是消防設計要安全，消防報警係統和消防設施的配置要質量可靠，消防通道要避免被占用或堵塞；三是通風設計要可靠，現代商業建築大多是封閉或半封閉空間，致使其內部空氣混濁，氧氣需求量巨大，因此，應根據建築實際需求、結合相關標準進行通風設計，以確保通風係統暢通無阻；四是排水和防水設計要嚴謹，設計地麵、衛生間排水口和排水管道時，要嚴格杜絕堵塞問題發生，如在排水口設置箅子過濾雜物、適當增大排水管管徑等；防水設計要嚴格避免滲漏；五是功能區規劃設計要安全便利，設計自動扶梯時，應在其周邊留適當空間，以避免出現擁擠、踩踏事故，同時，可適當設置攤位，以有效利用空間；設計停車場時，應盡量考慮使其靠近建築，以方便消費者。
（4）商業街設計
一是設計建築整體結構時，要注意建外觀築輪廓美觀，以引人注目，提升客流量；樓梯、扶手、休息區座椅等細部的設計要舒適，以創造貼心消費環境；二是要對建築空間進行限定，對其長、寬、高等進行合理設計，突出商業街整體舒適感，並要留足休閑娛樂空間。
總而言之，商業建築與住宅建築和工業建築之間區別很大。在商業建築設計中，既要宏觀考慮建築的整體功能，還要微觀考慮建築的細節內容，並要考慮建築在城市中的位置和影響，要以切實服務於消費者為出發點，使商業建築的功能和價值最大化。
5.2 商業建築設計管理理念
正確的理念決定行為結果的正確性。商業建築主要涉及到商家、消費者和商業經營。商家的要求是建築的工具性價值，即性能如何。消費者青睞的是建築的公共空間價值，即氛圍優劣。商業經營需要的是建築交易平台價值，即流量大小。因此商業建築的核心價值是性能、氛圍和流量。在商業建築設計中，隻有準確定位其核心價值，才能正確樹立設計理念。
1.商業建築設計理念
為了清晰明了地闡述商業建築設計理念，我們將其分為三個方麵內容（如圖5-3所示）：
圖5-3 商業建築設計理念
（1）商業建築性能
商業建築性能體現在滿足商業經營的功能需求，如空間需求、設施需求、展示需求和成本需求等。但滿足需求不能一概而論，因為商業年年變，而建築可能百年不變，因此，商業建築性能的核心價值所在是多功能性，即滿足多種使用需求，從而需要彈性設計來實現其多功能性。
（2）商業建築氛圍
因商業建築氛圍是由建築內外環境的情調和氣氛所決定，所以不能隻建造一個華麗的空間，而是需要營造一個令人心怡的情感空間。而情感空間的營造需要核心主題，滿足人們情感需求的方式是文化、藝術和生態等人文關懷，這些方麵成為時下的主題方向。要把商業建築打造成消費者家庭、工作以外的生活空間，購物氛圍固然重要，但休閑娛樂、文化藝術氛圍更重要。
（3）商業建築流量
商業建築流量是指人流、車流和物流的大小。其中人流占主導地位，不僅人流量要大，要順暢地流動起來，還要讓人流沉澱下來。流動性大小取決於動線設計，沉澱性強弱取決於節點空間設計。建築總體動線設計要簡單流暢，而具體人流動線設計不僅要考慮建築本身，還要結合商業業態業種、鋪位分布和空間氛圍實際情況，進行綜合考慮，其中重點是主力店和次主力店布局，要具有指示牌效應，能指引顧客按人流動線自然流動。建築的節點空間要具有水庫效應，能匯聚人流。
在商業建築設計中，把握好性能、氛圍和人流是關鍵，三者各自的重要程度應視具體項目而論，不能簡單判斷，但商業建築的性能就其建築本身來說性能是基礎。
2.商業建築設計理論
理想商業建築，需要理論先行。商業建築和住宅建築之間的差別很大，在對建築物的使用功能、使用需求變化和滿足人們生活習慣等方麵，二者的要求有所不同，因而設計管理理念也不同，需要通過相關理論分析，確立正確的商業建築設計理論。我們試圖通過以下三個代表性理論（如圖5-4所示）進行具體闡述：
圖5-4 商業建築設計三個理論
（1）出租車理論
如果把住宅地產比作私家車，商業地產就是出租車。
私家車是直接賣給消費者的，所以車子從幾萬元到幾百萬元的都有，發動機排量也從1.4到6.0以上都有，品類繁多的種類，適合不同的消費需求。
但是出租車的品類就少得多，按大、中、小城市排序，車子也越來越便宜，當然，在北京、上海，也就是現代和桑塔納這一類的車做出租車，我們都知道，這是由起步價和每單消費金額決定的。因為出租車是經營工具，不是直接消費品，生產廠家為了降低成本，都是為出租車業務定製的，減掉了一切出租車業務不需要的功能，發動機也控製在1.4-1.6左右。
商業建築就像出租車，不是給投資者直接使用的，而是出租給商戶獲得投資收益。
三星酒店是每晚300元左右的收費，建築和內部設施設備也一定與之相匹配，如果是三星酒店的消費水平，配以五星級酒店的硬件設施，那這個項目一定投資收益很差，甚至項目失敗。
社區購物中心是贏利能力一般、風險也較低的投資產品，硬件投入成本一定要和租金收入水平相匹配。如果經營的是社區商業的內容，然而建築卻是都市商業的標準，如此投入就會大大增加，開業後高昂的營運成本也會嚴重降低利潤收入，最後大大降低投資回報率。
所以商業建築在設計時，首先必須考慮投資回報率和使用成本。
（2）彈性理論
在開發企業中，一直有這樣一個現象：在項目開發初期，設計部從設計院拿來了平麵方案後，就會要求招商部門審核，把業態落上去，即哪裏是零售，哪裏是餐飲，哪裏是娛樂。招商部門是按照當時和客戶的洽談進度進行業態落位。但是，設計部門會發現，不超過半年，招商部門就會較大幅度地調整業態，設計部和招商部也不斷埋怨到開業，造成工程建設上不同程度的損失。那麽，問題究竟出在哪裏呢？
設計階段一般離開業還有兩年的時間，這個時候要完全把業態、業種定下來，要求今後兩年中不變是不現實的，即使開業後每年要還有15-20%的鋪位調整率。因此說，設計要充分考慮這種變化。
所以，在前期我們要求，除了大賣場、電影院、兒童遊樂場和冰場等對建築要求非常特殊的業態必須定製外，其它的商鋪功能必須基本滿足業態變化的需求。
我們還是拿汽車來舉例子。想必一開始的汽車駕駛員身高都必須差不多，因為那時的汽車座位不能調節，個子太高坐不下去，個子太矮踩不到刹車；後來，座椅是可以前後上下調節的，不光是座椅，與駕駛相關的方向盤、後視鏡等一切設備都是可以調節的，以適應不同身材的人駕駛。
商業建築也是如此，隻有建築能不斷適應商業變化的需求，才會不斷增值。很多老的百貨公司大樓，就是因為消防、機電等方麵的製約，不能向購物中心化改造，導致商業越做越差，艱難維持甚至倒閉。
建築一百年，商業年年變。商業建築呼喚使用功能的彈性設計。
（3）街的理論
在人類沒有發明空調以前，商業都是街區式布局的。唐朝的十裏長安，北宋的開封清明上河圖，明清的北京前門大街，民國的上海十裏洋場，一直到法國的香榭麗大街，美國的第五大道，都是商業街的形式。
後來，有了中央空調和通風係統，商業便搬進了大型建築物中。但是我們可以看到，現在流行的室內購物中心，從空間上來看，就是一條室內的街區，站在一樓可以抬頭看到二樓、三樓的商戶，陽光可以透過玻璃屋頂直接射到地麵，每層街道上室外化的店麵裝修，隨處可見的綠植，再加上恒溫的空調，讓顧客即使在嚴冬也仿佛在春天的街道上徜徉，滿足了客戶骨子裏喜歡逛街的習慣。
另外，街區布局的商鋪一般都比較規整，這樣就可以通過模數關係的合並和分拆，來達到不同商戶的麵積要求和機電功能的變化。這就像房間裏鋪地磚，通過一塊塊相同尺寸的地磚，可鋪裝不同形狀的房間。
通過上麵三個理論的介紹，希望建築設計師能理解到商業建築和住宅建築相比，具有完全不一樣的出發點，不一樣的要求，和不一樣的基本手法，所以設計理論也不一樣。
5.3 產品化設計管理方法
化繁為簡是處理複雜事物的良方。商業建築設計是一個複雜的係統工程，僅設計單位就有十幾家，如果沒有產品化設計管理的支撐，在有限的時間裏要完成全部設計圖紙，無疑是盲人摸象。
1.產品化設計管理
根據商業建築設計實際工作需要，本著簡明係統的原則，我們把產品化設計管理分為四個部分（如表5-1所示）：
表5-1 產品化設計管理
（1）需求分析
主要是歸納各業種商家的經營需求和商業公司管理需求。通過歸納總結，製訂出詳細的分專業交房標準。
（2）產品定義
產品是不斷傳承和創新的結果，產品定義是一個不斷更新的動態過程。在交房標準的基礎上，建立建築、機電、商業視覺和成本的分專業模型。
（3）係統設計
係統設計是把商業語言翻譯成建築語言的過程。根據產品定義成果，編寫設計師能讀懂的分項設計任務書。
（4）集成管理
在產品體係的指導下，管理各個設計單位的設計成果和設計進度，達到設計的正確、完整和統一。
目前國內一些開發商已經在進行產品化設計。包括萬科的住宅地產係列、華潤的商業地產係列、哥倫布的商業地產係列等。這些項目在采取產品化設計後，節省了建築產品設計時間和建設時間，凸顯出設計費用和建造費用相應降低的優越性。
2.商業建築設計現存問題
隻有發現問題，才能解決問題。目前國內的商業建築設計行業存在諸多問題，商業建築設計的產品化之路迫在眉睫。我們把問題歸納為以下四個方麵（如圖5-5所示）：
圖5-5 商業建築設計現存問題圖
（1）戰略層麵
一些開發商在操作商業地產項目時，依舊采用住宅項目通過銷售盈利的陳舊模式，卻不采用商業地產的眾多新盈利模式。其實他們也能理清盈利模式，隻是難以在實際商業定位和建築中落實，就是心理明白，但說不清，致使盈利模式和建築定位之間產生嚴重錯位，無法實現真正盈利。
（2）戰術層麵
在做一些商業建築時，傳統的設計院因不懂統一銷售與經營的實際要求，甚至把銷售與經營看做一對矛盾，因此在設計時便出現兩個極端。一個極端是，設計中僅注重建築的美觀及經營要求，忽略銷售方麵的要求，把建築設計得美輪美奐，銷售卻一敗塗地；另一個極端是，設計中僅注重銷售方麵的要求，忽略經營方麵的要求，隻是單純地劃小商鋪，乃至造成虛擬商鋪情況的出現，如此設計，就算是銷售成功，但卻隱藏著未來無法可持續經營的隱患。
（3）方法層麵
商業項目普遍存在的情況是，在商業定位、建築設計完成後，繼而完成建築施工，可是工程剛結束，市場就已放生了變化，由此可見項目在未來漫長時間裏的商業運營過程中，將麵臨的商業定位調整變數何其大。出現這種情況的根本原因是，在設計之初就目光短淺地做設計，產品設計方法缺失，從而在未來麵對商業定位調整時，隻有在建築上以頭痛醫頭、腳痛醫腳的方式拆東補西，對不斷出現的缺陷進行循環往複地修改。
（4）管理層麵
一些國內業主迷信海外建築設計公司，以為花重金買個海外設計公司的概念方案，以低價通過國內設計院使方案落地，便以為項目已經成功了一半。然而，這種方式極易造成方案與實施之間的斷裂，使方案落地成為小概率。其實海外公司的概念方案不僅是概念創意，而包括在項目細節中實施概念的能力，以使概念方案全麵落地。事實上這些國內業主是片麵地理解了海外設計公司的概念方案。
鑒於上述商業建築設計中存在的問題，實行產品化設計勢在必行。現代商業地產開發商要緊跟時代發展潮流，以科學嚴謹的產品化設計管理杜絕上述問題出現。以設計出的完美商業建築，讓消費者感受到購物消費的愉悅，感受到生活的美麗。