李勁鬆
個案信息：當一起糾紛產生時，如果可以同時提起民事和行政訴訟，律師必須作出判斷並根據實際情況進行選擇哪個訴訟優先。本案的進展說明，應該先提起行政訴訟。因為案涉行政行為必須被撤銷後民事訴訟才能解決關鍵證據的效力問題。
案情簡介
上海某房地產開發經營公司係由A、B兩人投資設立的有限公司。2003年7月18日，上海某房地產開發經營公司與某縣宏拓房地產經營有限公司(以下稱“宏拓公司”)簽訂了土地使用權轉讓協議，協議約定：宏拓公司將某縣幹島湖明珠花園1號的土地使用權轉讓給上海某房地產開發經營公司，土地轉讓價格為882．66萬元。2003年1月8日、1月9日和3月11日，上海某房地產開發經營公司分別支付宏拓公司土地轉讓款40萬元、10萬元和500萬元。2003年3月11日，上海某房地產開發經營公司取得了某國用(2003)字第040號和041號國有土地使用證。
某縣某房地產開發經營有限公司係由C、D、E、F四人設立的有限公司，成立時間為2003年4月。某縣某房地產開發經營有限公司的法定代表人C原為上海某房地產開發經營公司委派到幹島湖明珠花園1號地塊項目的開發總經理。2003年3月3日，C持一份上海某房地產開發經營公司的股東決議(後經查證是違法的)前往某縣工商行政管理局辦理某縣某房地產開發經營有限公司注冊登記，因為該決議表明：上海某房地產開發經營公司名下地塊的轉讓款項係C、D、E、F支付的，上海某房地產開發經營公司未承擔任何費用，也不參加任何開發經營活動。上海某房地產開發經營公司名下國有土地證先由上海某房地產開發經營公司名義辦理，然後變更為上述四自然人擬設立的某縣房地產開發經營有限公司。於是，該土地由驗資機構驗資後變成了C、D、E、F對某縣房地產開發經營有限公司的出資，某縣房地產開發經營有限公司於2003年4月29日取得了營業執照。
2003年4月23日，某縣國土資源局應C及上海某房地產開發經營公司申請(後經查證不是事實)，以土地使用者名稱變更為由將上海某房地產開發經營公司名下的土地使用證變更到某縣某房地產開發經營有限公司名下，並由某縣人民政府向某縣某房地產開發經營有限公司頒發了新土地證。
2004年3月21日，上海某房地產開發經營公司與某縣某房地產開發經營有限公司商談未果，向杭州市中級人民法院提起行政訴訟，要求撤銷新的國土證。杭州市中級人民法院列某縣人民政府為被告，某縣某房地產開發經營有限公司為第三人。
庭審中，原告上海某房地產開發經營公司主張：上海某房地產開發經營公司與某縣某房地產開發經營有限公司分別由不同工商行政部門注冊成立，彼此沒有股權投資關係，兩公司股東也沒有交叉和相同現象，被告以名稱變更為由將原告名下的土地證變更為第三人持有，沒有事實和法律依據，應撤銷。
被告及第三人辯稱：上海某房地產開發經營公司獲得名下土地證的轉讓款全部係由某縣某房地產開發經營有限公司公司的四個股東出資的，上海某房地產開發經營公司在實際上確實未出資。所以，變更登記行為是糾錯行為。隻要查清上海某房地產開發經營公司支付的款項係由某縣某房地產開發經營有限公司四個股東出資的，原告的訴求就應駁回。
該案2004年9月21日由中院作出撤銷判決。一審被告不服，上訴於浙江省高級人民法院。
在上訴狀中，上訴人認為：根據《土地登記規則》，名稱變更有兩種，一種是同一主體的更名，一種由於權屬變更引起的名稱變更。本案變更登記是基於上海某房地產開發經營公司自己的申請，並向土地管理部門提供了申請書、股東會決議、土地證原件等資料，經審查認為是權屬變更而進行的更名登記。至於他們兩個房地產公司之間材料的真實性，被告不可能做出實質審查和認定，隻能依照工商局登記的材料依法辦理。所以，一審判決錯誤。
2004年12月9日，浙江省高級人民法院駁回上訴，維持原判。
爭議焦點
本案爭議焦點是：被告更名登記認定事實是否清楚，主要依據是否充足。
審理判決
一審判決認為：被告在庭審中明確是以土地使用者更改名稱為由進行土地變更登記和發證，但未能提供某縣某房地產開發經營有限公司係由上海某房地產開發經營公司變更而來的證明文件，其變更發證行為主要證據不足。被告認為本案係“特殊的更名”這一理由亦無法律法規或規範性文件依據。雖被告在庭審中還認為其變更發證行為屬於糾錯行為，但卻未能闡明向上海某房地產開發經營公司發證的哪一個環節有錯誤，故其糾錯理由不能成立。
因此，被告以更名為由，將原登記於原告名下的國有土地證變更登記於第三人名下，主要證據不足，應予撤銷。
二審判決認為：上海某房地產開發經營公司與某縣某房地產開發經營有限公司係兩個完全不同的企業法人。某縣人民政府沒有證據證明上海某房地產開發經營公司更名為某縣某房地產開發經營有限公司或土地權屬變更事實情況下，頒發土地證，屬認定事實不清，主要依據不足，原判撤銷並無不當。上訴人的上訴理由缺乏相應證據證實，不予采信，原判事實清楚。故駁回上訴，維持原判。
經典評析
本案其實是非常簡單的行政案件。一、二審判決都牢牢把握了案件核心，即：有何證據證明上海某房地產開發經營公司與某縣某房地產開發經營有限公司是一個主體?經查證：沒有證據證明兩家房地產公司是一個主體，於是撤銷，這是非常正確的。
這個案件的意義和價值是，當我們律師麵臨這樣的糾紛時，必須考慮選擇民事訴訟還是行政訴訟的問題。即：是先行後民，或是先民後行，還是行民並舉?
就我個人意見，這個案件應該先行後民。因為使第三人侵權事實最終披上合法外衣的是行政變更登記這個行政行為。而行政行為具有公定力，如果不能夠通過行政訴訟否定這個行政行為，那麽，在民事訴訟中，一旦相對方把新土地證作為證據向法院提交，民事審判庭就必須根據證據三性進行認證。可是，對於已被行政行為認可的事實，人民法院民事審判庭除了可以就關聯性作出結論外，對於真實性和合法性的認證就顯得很是為難。這樣，民事審判在認證階段就麵臨對於已經生效的行政行為的認定問題，可是，對於這個行政行為，根據不告不理的原則和法院內部分工，民事審判都必須中止審理，告知當事人先解決行政行為效力的問題。
事實上，這個案件也是在民庭無法下判後由法官告知應提起行政訴訟才提起的。
當然，並非所有涉及不動產的案件都應先行後民，本案件隻是表明：選擇不同訴訟方式對於解決當事人的問題、更好完成委托任務，是非常重要的。
作為執業律師，就我們委托人的案情，為了更經濟、更高效地完成委托任務，在正式接受委托後，我們必須向委托人解釋他的案件可能存在的解決途徑，並且，我們應該告訴委托人選擇各種途徑的好處和弊端。對於這個問題，本案例隻是一個提示，我們還需要進行更深的探討。