曆史上，房地產市場最為活躍的時代，我看非兩宋時期莫屬。當時的房地產換手率極高，“貧富無定勢，田宅無定主”，“人家田產，隻五六年間，便自不同”。為滿足頻繁的房地產交易，宋朝城市滿大街都是房地產中介，叫作“莊宅牙人”。而頻繁的換手率也意味著房子不愁賣不出去，因而宋朝的放貸機構很歡迎不動產抵押貸款。而在商業低迷的明朝前期，當鋪便傾向於拒絕不動產抵押。
為什麽宋朝的房地產市場這麽活躍？不必奇怪，因為宋朝商品經濟發達，城市化方興未艾，人口流動頻繁，跟今天的趨勢一樣，宋人發跡後也喜歡往大城市擠。南宋的洪邁觀察到，“士大夫發跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣。複以醫藥弗便，飲膳難得，自村疃而遷於邑，自邑而遷於郡者亦多矣”。而一個人從農村搬到城市，首先必須解決的事就是有個棲身之所，或購房，或租房，於是便催生了一個火爆的房地產市場。
據包偉民先生的估算：北宋後期，汴京市區的人口密度約為每平方千米12 000人至13 000人；南宋淳祐年間，臨安府市區內的人口密度約為每平方千米21 000人，鹹淳年間，甚至可能達到每平方千米35 000人。這是什麽概念？今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在每平方千米8 500人以下，東京都與廣州市區的人口密度為每平方千米13 000人，北京約為每平方千米14 000人。換言之，宋朝特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。
如此之高的城市人口密度，勢必導致大城市的商品房始終處於供不應求的賣方市場形態，房屋的銷售價與租賃價越推越高。北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價1 300貫；而到了北宋末年，京師豪宅的價格更是狂漲至數十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5 000萬元以上。難怪宋人要感慨說：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非勳戚世家，居無隙地。”
租房族
由於首都房價太高，宋朝政府又沒有為所有京官提供官邸，所以許多官員都買不起京師的房子，隻好當了“租房一族”。這有北宋名臣韓琦的話為證：“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”
如果我們去翻宋詩，便會發現，不止一位當官的宋朝詩人在詩中感歎租房過日子的生活。歐陽修官至知諫院兼判登聞鼓院，還是隻能在開封租房子住，而且房子非常簡陋。他曾寫詩發牢騷：“嗟我來京師，庇身無弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜裏閭。鄰注湧溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為瀦。牆壁豁四達，幸家無貯儲。”這套破舊的古屋，每逢下大雨就浸水。
當過禦史中丞的蘇轍，也是在京師買不起房子，一直住在出租屋。為此他多次在詩中自嘲：“我生發半白，四海無尺椽”“我老未有宅，諸子以為言”。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩相賀，同時也表達了他的“羨慕嫉妒恨”：“我年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且盤桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間。”直到晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自禁，又寫了一首詩：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽。”
蘇轍的哥哥蘇軾門下有四弟子：秦觀、張耒、黃庭堅、晁補之，人稱“蘇門四學士”。他們都在汴京租房子，其中晁補之與張耒同居館職，同在城南僦舍，比鄰而居，兩人經常詩酒唱酬。後來張耒在一首送給晁補之的詩中回憶說：“昔者與兄城南鄰，未省一日不相親。誰令僦舍得契闊，此事我每愧古人。”想起隻能在出租屋招待朋友，詩人心中不免有些慚愧。
還有一位叫作穆修的小官，也曾給朋友寫信發牢騷：“半年住京，延伺一命，雖室有十錢之物，亦盡為薪米、屋直之費。”每個月都要為房租發愁，日子過得比今日的“房奴”好不了多少。與穆修同病相憐的還有一位叫章伯鎮的京官，他說：“任京有兩般日月：望月初，請料錢，覺日月長；到月終，供房錢，覺日月短。”看樣子，這位章大人還是一名“月光族”。
其實章伯鎮也不用抱怨，因為在他那個時代，連宰相都要租房子住。朱熹考證說：“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。”宋真宗時的樞密副使楊礪，租住在陋巷，他去世的時候，宋真宗冒雨前往祭拜，發現巷子狹窄，連馬車都進不了，“乘輿不能進，步至其第，嗟憫久之”。
直到宋神宗時，朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸。這批官邸，隻有宰相、參知政事、樞密使、樞密副使、三司使、三司副使、禦史中丞、知雜禦史才有資格入住。部長以下的官員，還是“僦舍而居”。
曆史學者楊師群估計，北宋東京城內外，約有半數以上人戶是租屋居住的。其中從一般官員到貧苦市民，各階層人士都有。換言之，汴京居民的房屋自有率才50%，這個水平跟今日美國城市的房屋自有率差不多。據美國國家人口普查局發布的2010年官方普查數據，美國居民的房屋自有率為65.1%，城市的房屋自有率僅為47.3%，紐約市隻有33.0%。由此可見，經濟越是發達的大城市，房屋自有率越低。汴京的房屋自有率僅為50%，正是反映了這個特大都市的繁華。
當然，你要是生活在北宋汴京，要租套房子還是非常方便的，因為汴京的房屋租賃市場是極為發達的。那麽京城的房租高不高？這就得看是什麽樣的房子了。高檔住宅的租金肯定很貴，每月從十幾貫到幾十貫不等。元祐年間，禦史中丞胡宗愈租了一套民宅，“每月僦直一十八千”。而租賃“店宅務”管理的公租屋，即政府提供的“廉租房”，每月隻要四五百文錢就行了。
開發商
由於租房需求旺盛，宋朝城市的租賃市場一直很火爆。你要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產出租，基本上就衣食無憂了。司馬光做過一個估算：“十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用。”
每個月15貫的租金收入還算是少的啦。南宋時的建康府（今南京），“有房廊之家，少者日掠錢三二十千”，每天收到的房租至少有二三十貫，折算成人民幣的話就是上萬元。怪不得宋朝人認為，出租房子來錢太容易了，連白癡都能賺到錢。宋·陶穀《清異錄·錢井經商》：“僦屋出錢號曰癡錢。故僦賃取直者，京師人指為錢井經商。”
因此，宋朝的有錢人家，幾乎都熱衷於投資房地產（另一個投資熱點是放貸業）。現在的房地產開發商基本上都是蓋房子出售，宋朝的開發商則是蓋房子出租。南宋初，“豪右兼並之家占據官地，起蓋房廊，重賃與人，錢數增多，小人重困”。一名叫張守的南宋人也說：“竊謂兼並之家，物業不一，或有邸店房廊，或有營運鈔物，初無田畝，坐役鄉裏，似太優幸。”這裏的“邸店房廊”即是用於出租的房產，“營運鈔物”則是放貸業。
有些貪婪的官員，也違規經營房地產業，如仁宗朝的宰相晏殊，“營置資產，見於蔡河岸上，托借名目，射占官地，蓋屋僦賃”，結果被諫官蔡襄嚴詞彈劾。徽宗朝的宰相何執中，“廣殖貲產，邸店之多，甲於京師”，我們無法確知何家到底有多少房產，隻知道他“日掠百二十貫房錢”，每日租金收入有120貫，月入3 600貫，是宰相月俸的8倍。北宋“六賊”之一的朱勔更厲害，“田園第宅富擬王室，房緡日掠數百貫”。
但最具商業頭腦的開發商，還得屬真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰櫃街購置了一塊地皮，由於冰櫃街地勢低窪，經常積水，所以被辟為儲備消防用水的用地。可以想象，這個地方人煙肯定比較稀少，地價自然也比較便宜。丁謂要在這裏修建房子，同僚都笑他傻。其實丁謂這個人很聰明，他在宅基地附近開鑿了一個大水池，既可將積水蓄於一處，又可以用挖出來的泥土來墊高地基。然後他又修建了一座橋後，再向朝廷奏請開辟保康門為通衢，很快冰櫃街便成了汴京的繁華地段，地價與房價都迅速上漲。而丁謂的房子恰好處於商圈的重要位置，“據要會矣”。如果轉手賣掉，或者放租，價格就很高了。
宋朝政府是曆代少見的商業驅動型政府，眼看著房地產市場如此有利可圖，也積極投身進去，在都城與各州設立“店宅務”，相當於官營房地產公司，專門經營官地與公屋的租賃。天禧元年（1017年），汴京店宅務轄下有23 300間公租屋；天聖三年（1025年），京師公租屋的數目又增加到26 100間。
宋政府設“店宅務”經營公租屋，目的有三：一是分割房屋租賃市場的利潤，以增加財政收入。宋人說，“國初財賦，二稅之外，惟商稅、鹽課、牙契、房租而已”，房租是宋政府財政收入的重要來源之一。二是將公租屋的租金設為專項基金，用於維持當地的公益事業。如蘇軾在惠州時，指導廣州太守建成一個城市自來水供水係統。為維護這個自來水係統，蘇軾又建議在廣州城中建一批公租房，“日掠二百”貫房租，“以備抽換（水管）之費”。
三是為城市的中低收入者提供基本住房。相對於私人放租的高檔房屋，“店宅務”的房租可以說是比較低廉的。天禧元年開封府“店宅務”轄下的一間公租屋，每月租金約為500文；到了天聖三年，在物價略有上漲的情況下，租金反而降為每間每月430文。當時一名擺街邊攤做小買賣，或者給公私家當傭工的城市底層人，月收入約有3 000文，每月四五百文錢的房租，應該說還是負擔得起的。
房市調控
房子不僅是開發商與政府的搖錢樹，更是居民生存於社會必不可少的容身之所。因此，宋政府也不敢放任房價一再飆升，動用行政手段幹預市場是少不了的——盡管這樣的做法，在今天的經濟自由主義者看來極不可取。
今人見識到的“限購”政策，其實宋朝政府已經在使用了。宋真宗鹹平年間，朝廷申明一條禁約：“禁內外臣市官田宅。”即不準中央及地方官員購買政府出讓的公屋。為什麽要這麽規定？因為宋政府希望將申購公屋的機會留給一般平民。
宋仁宗天聖七年（1029年），宋政府又出台了“第二套房限購”政策：“詔現任近臣除所居外，無得於京師置屋。”現任高官除了正在居住的房產之外，禁止在京師購置第二套房。至於平民是不是也受“限購令”的約束，史料沒有說明。想來這次“第二套房限購”，應該隻針對在京的高官。
由於兩宋時期大城市的房屋自住率不高，“租房族”數目龐大，宋政府將房市調控的重點放在房屋租賃價格上，時常發布法令蠲免或減免房租：大中祥符五年（1012年）正月，“詔：以雪寒，店宅務賃屋者，免僦錢三日”；大中祥符七年（1014年）二月，又詔令“貧民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦值三日”。這裏的“官舍”，就是“店宅務”經營的公屋。這些公屋在某種程度上具有“廉租房”的性質，租住者又多為城市的中低收入群體，因而，宋政府在極端天氣時節（雪寒）或重要節日免除租戶數日房租，合情合理。
不過，有時候，宋政府也會要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金。如北宋至和元年（1054年）二月，“詔天下州縣自今遇大雨雪，委長吏詳酌放官私房錢三日，歲毋得過三次”；南宋紹興十二年（1141年）二月，“詔免京城公私房廊一月”，廿一年（1151年）二月，“詔行在（杭州）官私僦舍錢並減半”。
以今天的目光來看，政府明令私人出租屋減租，無疑是不尊重市場定價與私有產權的表現。但在當時，這一政策也有它的合理性：那些當包租公的，通常都是形勢戶，非富即貴；而蝸居於出租屋的則多為弱勢群體，出於“利益的平衡”考慮，讓形勢戶減收一點租金，似乎也不是特別過分。
當然這裏有一個“度”需要政府把握好，偶爾蠲免幾天房租那情有可原，如果經常性地要求業主這麽做，則勢必會受到業主的抵製、市場的報複。南宋末有一位叫胡太初的官員，就對政府頻繁放免房租的做法提出了非議：官府老是要求業主將租金打折，那今後誰還願意將房屋租給別人居住？就算租出去，房屋壞了，業主也必不願意掏錢修葺，最後租戶將無屋可居。官府的做法看似是恤民，其實是不知道貧富相資的道理。
宋朝畢竟是商品經濟很發達的時代，人們對市場的定價機製並不陌生。如南宋的葉適認為，“開闔、斂散、輕重之權不一出於上，而富人大賈分而有之，不知其幾千百年也，而遽奪之，可乎？”對富人的財產權，宋人也明確提出了要給予保護。如蘇轍痛罵王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍貧民而深疾富民，誌欲破富民以惠貧民，不知其不可也。”所以才有明白人站出來非議政府的減租政策，強調“貧富相資”的道理。