房產“物業稅”征還是不征
——白重恩物業稅所引起的一次性房價降低，有利於中低收入消費者購房。
您早前曾提出，出台物業稅對解決房地產市場中的投機盛行、中低收入消費者買不起住房等問題，對維持宏觀經濟穩定特別是金融係統的穩定，也有重要意義。最近，關於物業稅的問題又開始了新一輪的爭論。您能否以此為基點，綜合係統地談談中國房地產的深層問題？
白重恩：
物業稅的利好因素我也談過多次，但是目前還是有些爭議。
首先，物業稅所引起的一次性房價降低，有利於中低收入消費者購房。其次，在一般情況下，未來的物業稅額和屆時消費者的支付能力正相關，所以消費者支付物業稅也不應成為問題——經濟狀況好時，房地產價格會較高。在稅率不變的情況下，物業稅額也比較高，消費者收入和支付能力也相應提高；經濟狀況較差時，盡管消費者支付能力較低，但房價因經濟較差而不會太高，所以物業稅額也相應下降。
綜合這兩個因素，物業稅的實施有益於中低收入的消費者。中低收入消費者購房能力增強，房地產開發商將把注意力轉移到為他們提供自住房上來，中低收入消費者的直接競爭以及開發商注意力的轉移對房地產投機者是不利的。最後，即便未來房地產價格大幅上漲，物業稅也會隨著大幅上漲，投機者所得的投機利潤將受到抑製。
當中低收入消費者購買自住房相對增加而投機性購房相對減少時，房地產市場和宏觀經濟的穩定性都會相應提高。
首先，房地產的空置率會下降，而過高的空置率是影響房地產市場穩定的重要因素；其次，消費者對自住房的需求比較穩定，而投機需求則受很多外在因素影響（比如境外投機者對匯率的預期）而波動很大。
而且，物業稅帶來的房地產消費者支付形式的變化，也會有助於金融係統的穩定。物業稅的直接效果是將消費者的支付從很高的一次性支付，變為較低的一次性支付加上未來的多次較小額支付。如果消費者從銀行貸款，物業稅使消費者的支付從每月較高的按揭付款變為每月較低的按揭付款加上物業稅款。在後一種付款方式下，消費者麵臨付款困難的可能性較小，從而減少消費者拖欠按揭付款或停止按揭付款的可能性，並減少金融係統的不穩定性。
物業稅的推動有幾個難點。例如，對什麽樣的人減免，如何減免？一個退休的老職工，企業分給他一套房子，當時幾萬元買下來，現在升值到100多萬元，你叫人家怎麽繳稅？怎麽劃線？再者，不同的地方政府有不同的態度，像浙江地皮已經沒有多少，反正土地出讓金沒了，當然希望收稅。有些地方，還沒怎麽開始征收土地出讓金，你收了物業稅以後，土地出讓金就開始受到影響。地方政府的利益怎麽平衡？
關於第一個問題，我設想可以從增量開始，存量先擱置，從新開發的房子開始征稅，如此，消費者也會有預期心理。這裏麵，存量的二手房依然不繳稅，否則會影響二手房的交易。
當然，地方政府並不一定待見這項政策。假如新增房價收稅，新房價格就會降低，開發商就不願意買地，那麽地方財政就要受損。前段時間，地方政府根本批不出去地。如果物業稅出台，財政收入有一點是一點，但是2009年一季度的“小陽春”又讓地方政府興奮起來了，物業稅可以說是舉步維艱。
針對這個矛盾，政策可以開一個口子，即允許地方政府以物業稅為抵押發行債券，把未來物業稅的一部分收入拿到現在利用，補償地方政府的潛在損失。但即便這樣，也有人反對：怎麽可以讓政府拿明天的錢今天用？其實土地出讓金的局麵已經是這樣了。試想債券規模可以限製，土地出讓金沒法限製，因為債券投資者就會考慮，未來物業稅的還債能力如何？政府自然就會限製債券規模，規模太大就沒有市場。我覺得這是一個比較可行的方案。
中國房價走勢充滿不確定性
——夏斌討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題混淆。
關於房地產市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。鑒於此，目前要選擇從長期看來是正確的調控政策，必須先就討論中經常出現的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基於澄清後的正確認識，可以說調控房市的長期政策傾向本應是清晰的、簡單的。
夏斌：
一是房價的長期與短期問題。
媒體上經常將上海、北京的房價與香港比，認為中國房價將持續上漲。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一曆史必然。由於土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。但是，也應該看到，因為經濟周期調整、因為目前房地產市場尚未成熟，政策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產逐漸增多的因素，或是宏觀政策出現重大失誤後的調整因素等等。
由於諸多的不確定性，決定了在某個曆史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家**產。所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題混淆。
二是民生與市場的問題。
經過近幾年對房地產市場宏觀調控政策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會政治問題。調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變量間平衡的角度出發予以市場化調控。
因此，基於中國人均收入水平仍處於較低階段的特點，基於國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，隻要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使麵對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。
同樣，在調控中，麵對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌失措，應盡量由市場規律發生作用。因為隻要宏觀經濟保持了基本的平衡，短期內房價出現較大幅度的漲跌，並不意味宏觀調控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產市場中的其他政策製度的問題。隻有區分了民生與市場的關係問題，宏觀調控才有主動權，才有空間。
三是支柱產業與虛擬資產問題。
毫無疑問，房地產市場已是我國重要的支柱產業。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。因此，如果政策引導不當，房價上漲預期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大於消費因素，虛擬資產的特征會明顯突出。而在實際生活中，支柱產業因素與虛擬資產因素又是混合、同時存在的。虛擬資產因素往往又是宏觀經濟周期過度波動的幹擾因素。
因此，基於宏觀調控的長期政策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負麵影響；第二，即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產業就不應該在一定時期采取壓縮、限製其過快發展的政策。因此對一個支柱產業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多製度還不完善、調控房市的政策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負麵影響。
在這方麵，中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓。凡是將房市作為消費市場的，一國經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。凡是將房市作為投資市場的，一國經濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等。基於此現實，“十七大”文件提出要提高老百姓的財產收入，應鼓勵老百姓從投資實體經濟中獲得更多的財產收入（資本回報），而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產市場去獲得不穩定的財產收入（靠資產價格上漲）。
四是跨期消費與信用膨脹的問題。
美國金融危機後，使越來越多的人看清了，中國經濟不可持續發展的問題之一，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現是“高儲蓄、低消費”的結構問題。因此，擴大消費是當今宏觀經濟政策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。但是，跨期消費應不應該有個“度”？“度”在哪裏？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。
相對於房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟周期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。因此，從宏觀經濟平衡增長出發，必須對跨期消費要有一個“度”的控製。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。在這個方麵，美國金融危機已提供了一個典型的反麵教訓。
最後是中長期原則。
基於以上四點宏觀思考，麵對中國當前房市調控中的一係列政策，有些政策在短期內加以糾偏、調整有一定的難度；但從中長期看，必須毫不動搖地予以明確堅持的原則是：
第一，對民生與市場問題，要有清晰的區別政策，不能含糊不清。
第二，必須運用稅收、金融等手段，減弱房地產市場中的虛擬資產市場因素。
第三，隻要是涉及金融放大功能的，一定要堅持一定的監管限製政策。
同時，當前認為金融政策是決定房地產冷熱的輿論，是不正確的、危險的，要加以正確引導。
在運用金融功能支持房地產企業進行跨期生產和支持居民跨期消費時，不能僅僅看到其實體經濟意義上的投資與消費的作用，而忽視其宏觀風險。必須把房地產市場調控政策之一的金融政策，置於經濟增長與物價、經濟增長與信用供給、國際收支平衡的最基本的長期考量中。
總之，隻要解決好房市中的民生問題，並將房市按消費品市場進行一定風險度控製的製度約束，中國的房市自然會出現一個穩定發展的走勢，政府的宏觀調控也不會因房市過度波動而帶來煩惱與被動。
眼前，上述政策的調整，也許會影響房地產行業，進而影響投資。對此，調整策略可采取：首先，堅持漸變、先易後難、逐步銜接的原則；然後，保持清醒認識，對於短期內投資下降的問題，絕不采取簡單的飲鳩止渴政策，不遷就從長期看早應解決的製度問題。應盡快通過改革，以改善其他方麵的宏觀經濟政策和投資消費政策予以彌補。