如今，商業地產成為炙手可熱的話題，行業發展迎來活躍期。傳統地產企業謀求轉型，金融企業開始向下遊延伸，實體企業進軍商業地產行業，融資平台力求盤活資產，對一些企業來說，商業地產行業是燙手的山芋，同時又成為另外一些企業追求的蛋糕。但不可否認的是，商業地產的發展仍然呈現出不斷增強的跡象。我們有理由相信，中國未來的商業地產發展即將進入快車道，巨大的發展機遇將為其帶來難以估量的想象發展空間。
1.1 商業地產的概念
商業地產的概念與我們常講的房地產的概念有所不同，商業地產主要是指用作商業用途的房地產產品，包括超市、酒店、商業地產、商業廣場、特色商業街區、專業批發市場等用途的房地產。商業地產是綜合性行業，不但具備商業屬性與地產屬性，也具備投資屬性，既區別於單純的投資和商業，又與傳統意義上的房地產行業有所不同。
1.商業地產與住宅地產的區別
商業地產存在廣義與狹義之分，狹義上的商業地產僅僅指代零售地產，而廣義上的商業地產通常泛指各種用於零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式。不少人會將商業地產與住宅地產的概念相混淆，但商業地產與普通住宅地產間存在很大的不同，我們將其區別總結為以下五大方麵（如圖1-1所示）：
圖1-1 商業地產與住宅地產五大區別模型圖
如上圖所示，商業地產與住宅地產的區別包括地理位置、目標顧客、消費環節、營銷與回報體係與綜合實力五大不同點。
（1）地理位置
商業地產的價值主要體現在地理位置上，其位置一般位於商圈核心或極具發展空間的商業地段，此類地段不但需要便利的交通條件，而且對外觀形象展示麵要求很高；住宅地產地理位置的選擇麵較廣，選擇彈性較大，大多地段都可以作為其開發地。
（2）目標顧客
住宅地產的目標顧客更為廣泛，在住宅開發之前開發商會根據自身項目定位鎖定目標客層，小資階層、白領階層亦或是普通工農階層，隻要具有支付能力，都可以作為住宅地產的目標顧客；而商業地產的目標顧客更為固定，其目標顧客一般分為兩類——經營戶與投資者，不同的顧客層對商業地產的商業物業、店麵麵積、配套設施等功能有著不同的要求。
（3）消費環節
住宅地產可以直接進入消費終端，經過簡單裝修即可進入消費使用；而商業地產進行銷售之後，並未具有使用價值，不能直接進行消費，還必須進行招商、裝修、進貨和經營等環節。銷售是住宅地產的消費終端，而其對於商業地產而言，僅僅是開端。
（4）營銷與回報體係
“賣住宅的是小學生，賣商業地產的是大學生”，商業地產的營銷體係與住宅地產的營銷體係相比要複雜的多。住宅地產僅僅通過銷售房屋本身即可獲得收益回報，而商業地產是以物業升值和商業經營收益為投資動力的，其投資回報自然包括銷售獲利、經營收益與物業增值三大來源，商業地產商不但要思考銷售問題，更要對後續的經營問題、返租問題以及風險問題進行考量把控。
（5）綜合實力
從資金運作的角度來看，銷售是地產開發商快速回籠資金的重要手段，是帶動企業項目後續開發的牽引力量。與住宅地產相比，商業地產的銷售風險更高，資金回籠的周期更長，對於地產開發商的運營實力要求更大。
總的來說，商業地產同住宅地產相比較，其程序更為複雜、對於開發技術要求更高，同時其增值的環節及空間更多、發展前景更大。
2.商業地產的特點
商業地產行業極具發展前景與發展空間，為中國國民經濟的興盛貢獻了巨大的力量，作為中國經濟的支柱產業，商業地產具有如下幾大特點：
（1）收益性強
商業地產的總收益從商業租金收益、物業升值變現收益和現金流收益等多種途徑獲得，並會伴隨後續的商業經營不斷累積附加值。
（2）經營方式多樣
商業地產的經營方式多種多樣，其以租賃為主，也有租售相結合的方式。
（3）經營周期長
商業地產的經營周期一般為10年上下浮動，經營狀況較好的其周期適當縮短，較差的其周期有所延長。
（4）開發風險大
商業地產較長的經營周期，加大了其經營風險。不斷變化的交通環境、競爭環境、人群消費傾向與習慣、政府政策會對項目收益造成直接影響。
（5）投資規模大
商業地產的經營周期長、經營規模大，自然需要大量的金融投資支撐。但超大體積會成為其開發商的超大負擔。據相關資料顯示，目前世界最大的10個超大型商業地產，中國占據5個。如此大的規模需要對開發企業而言是機遇，也是挑戰。
（6）經營內容豐富
大多商業地產將各項服務集於一身，如大型商業地產，除具備購物功能外，還滿足了人們餐飲、娛樂、休閑、金融服務等方麵的需求。
（7）經營管理要求高
商業地產的經營方式多樣，經營內容多變，因而需要專業團隊進行管理，其對服務、促銷、整合營銷等能力要求較高，隻有係統地、有計劃性地運營才能讓商業地產項目持續發展。
（8）區域影響大
商業地產項目有一定的外部性與聚合效應，一個好的商業地產項目可以很大程度地影響其周邊區域，甚至是周邊城市的市政、交通、市民生活方式以及經濟水平。
3.商業地產的模式
商業地產的經營模式多種多樣，我們可以按其租售模式將其分為以下三類：
（1）出售
“出售”模式是商業地產最傳統的模式，大多商業地產在成立初期都是采用此模式進行運作並完成原始資本的積累的。像南坪萬達廣場、天福克拉廣場的銷售就是采取純出售模式。但隨著大批企業湧入商業地產行業，單純的出售模式已不再適應現代企業的發展。由於商業地產具有“總價高、利潤高、風險較高以及投資回收期長”等特點，全額購買支付商業地產需要不少的投資，使商業地產的目標顧客越來越少；即使有能力購買，理性投資者大多不願意將大筆資金積壓在投資回報期如此漫長的地產項目上。
所以，開發商難免會陷入兩難局麵。其一是，開發商若將商業地產項目整體出售，則難以找到有能力購買該項目的投資者，導致企業資金難以回籠；其二是，開發商若自行經營開發商業地產項目，則不得不由於投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，資金周轉不良則會導致開發商無法進行後續項目的開發，進而影響企業的整體運作。開發商為了擺脫銷售經營困難，不得不在經營模式上尋求突破創新，於是“隻租不售”和“租售結合”的方式開始慢慢占領商業地產市場。
（2）隻租不售
“隻租不售”模式慢慢被開發商與投資者認同。此模式是將物業建成形成獨立的商鋪後，進行整合設計與宣傳，之後進行招商合作，將租金作為其主要的收入來源。物業通過商業包裝可以更快的進入市場，獲得更多的資金支持，從而使其價值不斷累積，為商業地產開發商贏得更多的利潤。此模式十分考驗開發商的資金實力與經營能力，例如，在建造開發重慶大都會廣場之初，開發商香港和記黃埔集團就已確立該項目僅采用出租方式招商，並憑借其強大的經營實力與卓越遠見，幫助大都會廣場曆經10年風雨，仍保持重慶首屈一指的甲級寫字樓地位。
（3）租售結合
“租售結合”模式是商業地產經營的第三種模式。此模式是投資商與開發商部分分割銷售、部分自持的組合經營模式。分割出租可以降低商業地產的投資風險，快速回籠企業資金，而部分自持可以讓開發商與投資商更具有話語權的同時又可以向投資者更好的展現企業運營項目的決心與信心，吸引更多的投資者進行認購投資。大連萬達就是典型的租售結合運營模式，它將一樓留下，自行出租經營，將二樓與三樓銷售給沃爾瑪，獲得足夠的資金支持後期項目開發。
商業地產是中國經濟發展的助推器，其極大程度的帶動了中國經濟的發展。商業地產的運作需要大量的金融資本做後盾，不再單單依靠傳統的出售模式回籠資金，而是用租售並舉的方式帶動後續項目的運行，使商業地產的資金周轉速度加快，擁有了強大的生命力。商業地產雖風險較大，卻擁有更大的機遇與更光輝的前景。
1.2 商業地產的劃分
商業地產的劃分形式多種多樣，按照租售方式劃分是最基本的分類形式，而按其規模與形態劃分，可以分為城市級商業地產、區域級商業地產、次區域級商業地產與社區商業地產四大類型。其模型如圖1-2所示：
圖1-2 商業地產規模形態劃分模型
按規模形態劃分的商業地產的四大類型各具其特點：
1.城市級商業地產
城市級商業地產的輻射範圍涵蓋整個城市，其體量建築麵積與人口支持量的選擇範圍較廣，消費目的以重要與娛樂消費為主，消費數額一般較大，典型消費者的消費頻率並不頻繁大約為每月1-2次左右。城市級商業地產內，國際與國內知名的大型百貨商店、購物中心、專業店、專賣店等業態眾多，住宿、餐飲、文化娛樂、金融、商務等服務業同樣數不勝數。住宿以高檔的（四星級以上）酒店為主。
2.區域級商業地產
區域級商業地產的輻射半徑與城市級商業地產的輻射半徑相比有所縮短，大致在5-10公裏範圍左右。該級別商業地產典型的體量建築麵積在8萬平方米以上，人口支持量在50萬人以上，而選擇區域級商業地產的消費大多是一站式消費，消費頻率約為一周一次。區域級商業地產內的零售業態以百貨商店、購物中心、超市以及便利店為主，住宿、餐飲、文化娛樂、金融、商務等服務業應有盡有。在營業收入中，零售業占比60%以上。
3.次區域級商業地產
次區域級商業地產的輻射範圍是其附近3-5公裏的周邊範圍，典型體量的建築麵積較小，大致在4-6萬平方米左右，人口支持量也相對較少，約30萬人左右，次區域級商業地產可以為消費者提供便利的餐飲、娛樂消費，典型消費者的消費頻率較高，約每周消費1-3次。次區域級商業地產內的零售業多為中型的百貨商店、超市以及便利店，餐飲業與居民服務業齊全。
4.社區商業地產
社區商業地產是規模最小的商業地產，其輻射半徑很小，一般是其周邊的1-3公裏範圍，典型建築的體量麵積也隻有2-3萬平方米，僅能支持30萬以下的人口進行消費，社區商業地產能為消費者提供便利與餐飲消費，消費金額不高卻最為頻繁，典型消費者會每周進行2-3次消費。社區商業地產內，零售業主要是超市、便利店、小商品市場以及露天式農貿市場等小型商業，所銷售的產品一般為食品或日常生活用品。社區商業地產除餐飲業與居民生活服務業外，也有一定的再生物資回收、修理與維護業。
商業地產按規模形態劃分的四種類型，每種類型各具其特點。而商業地產產品的經營效果受位置、交通、周邊競爭以及人口密度與消費能力等多重因素的影響，且影響因素對不同規模類型的商業地產產品起到的影響效果不同。影響程度與效果如表1-1所示：
類型
位置條件敏感度
交通設施敏感度
商圈人口密度及消費能力敏感度
周邊競爭敏感度
城市級商業地產
高
高
中
中
區域級商業地產
高
高
中高
中高
次區域級商業地產
中
中
高
高
社區商業地產
中低
中低
高
高
表1-1 商業地產經營影響因素效果表
1.位置條件敏感度
商業地產產品的位置條件由多重因素構成，包括人文條件、市政條件、土質條件以及氣候條件等等。位置條件對商業地產產品價值的影響很大，不同規模的商業地產模式對位置條件的要求也有很大的區別。
城市級商業地產對條件的要求極高，因為該級別商業地產位於商業區內，競爭較為激烈，因此其位置敏感高，展示麵位置和入口位置對其經營效果影響甚大；區域級商業地產的位置條件敏感度較高，是否位於區域中心位置會影響的商圈的範圍，河流、公園、鐵路以及高速等可能會形成阻礙其經營發展的屏障；此區域級商業地產的條件敏感度適中，因為該商業地產的服務範圍較小，所以位置因素對其經營效果的影響不大；社區商業地產的位置條件敏感度最低，因為其僅僅服務其周邊社區，輻射半徑很小，所以到達便利與否才是影響其經營效果的關鍵所在。
2.交通設施敏感度
交通設施敏感度對商業地產產品的經營效果同樣具有甚大影響。便利的交通，是商圈、商業地產等商業設施良好經營的基礎。
城市級商業地產的交通設施敏感度很高，因為其位於競爭激烈的商業區內，越便利的交通設施銜接，越有利於其經營競爭；區域級商業地產的交通設施敏感度與城市級商業地產相比略低，但仍屬於較為敏感的級別，因為區域級商業地產雖往往不再商業區內，經營相對獨立，因此需要便利的交通設施將輻射範圍內的人口在30至45分鍾內匯集過來，顧其往往需要建設在城市幹道旁或地鐵交換站附近；次區域級商業地產的交通設施敏感度適中，因為其服務範圍較小，保證其附近公交密集、道路通暢可以很大程度上保證其良好的經營效果；社區級商業地產的交通在中低水平，因為其隻服務周邊社區，輻射範圍最小，所以敏感度最低，道路通暢較為重要。
3.商圈人口密度與消費能力敏感密度
商圈人口數量的多少與該商圈內人群的消費能力直接影響商業地產商鋪的經營成果，直接影響地產開發商與投資上的盈收水平。
城市級商業地產的商圈人口密度及消費能力敏感度適中，因其輻射範圍較大，整體人口數量較多，因此人口密度及人群消費水平敏感度中等；區域級商業地產的敏感度處在中高水平，其輻射範圍在周邊5-10公裏半徑，區域的人口密度與消費能力較為重要，高密度及高消費能力的人口會帶來高的總消費量，一般人口總數在50萬以上的區域級商業地產才可以健康經營；次區域級商業地產與社區商業地產的商圈人口密度及消費能力敏感度都很高，因為兩者輻射範圍較小，因此人口密度與消費能力對其極為重要。人口密度過小則消費量不足，次區域級商業地產的人口密度要保證在30萬以上。
4.周邊競爭敏感度
周邊競爭敏感度是影響商業地產產品經營效果的最後一重因素。良性競爭可為商鋪帶來人流與活力，惡性競爭則會嚴重影響商鋪的經營成效。不同級別的商業地產產品對周邊競爭是適應性與敏感度有所不同。
城市級商業地產的周邊競爭敏感度最低，因為商業區內多個項目紮堆經營，會吸引大量的人流與客流，城市級商業地產的人口密度大，人流共享可在一定程度上刺激店鋪良好經營；區域級商業地產的競爭敏感度比城市級商業地產略高，因為其人口密度與項目輻射範圍不大，若在輻射區內出現相似競爭者，則會導致消費人流分流，影響項目經營；次區域級商業地產與社區商業地產的周邊競爭敏感度最高，因為二者的服務範圍較小，周邊若出現類似或更高級別的競爭者，則會很大程度的加大其經營風險。
商業地產開發商與投資商若想最大程度的促進其商鋪的經營效果，就要學會“因地製宜”，根據不同級別商業地產的不同特點與不同需求，進行消費能力、位置交通等條件的匹配。合適的消費人群，便捷的交通設施、不衝突的政府政策、適當的地理位置與人文環境，可以降低商業地產的經營風險，從而使投資人、地產商與運營商等多方利益得到保證。
1.3 國內典型的商業地產模式
現今，國內商業地產開發開始了“由產到融”的轉型，金融的力量被越來越多的人所認知、所重視。國內的商業地產開發模式可大致被分為四類：萬達模式、凱德模式、華潤模式與陽光模式。
1.萬達模式
萬達模式是將現金流滾資產的城市綜合體模式，其以銷售物業所形成的現金流輸血自持物業，同時，將自持物業以經營性物業抵押貸款作為下一個城市綜合體所需的後續開發的資金。萬達模式通過城市綜合體的運營，形成穩定並逐年增長的現金流收入，再通過銀行融資放大資產估值，形成良性循環，從而持續盈利，不斷擴張自身的產業藍圖。萬達集團商業地產開發模式模型如圖1-3所示：
圖1-3 萬達地產開發模式模型圖
萬達模式的成功不是一蹴而就的。從最初的單店模式發展到第二代的純商業組合店模式再到第三代的城市綜合體模式，萬達集團不斷加長產業半徑、延伸發展商業地產產業鏈長度，通過提高了現有商業項目的投資回報率，培養出新的利潤增長點，成為商業地產行業的領頭企業。萬達模式可以總結出如下特點：
（1）品牌影響力強，能主動選址
萬達的城市綜合體一般會在三個地點進行選址：一是作為經濟新增長點的城市副中心，該地點人口密度較大，人群消費能力強，適合城市綜合體的發展，如上海五角場萬達等；二是城市的新開發區，該地城市再造能力強，擁有很大的發展前景，如寧波鄞州區等；三是城市的新興商圈，該地人流量大，人流共享可以促進商業地產的發展，如北京的CBD萬達商業廣場。
（2）低價拿地
萬達的土地一般是通過與地方政府洽談，以招商的方式獲得的。這種拿地方式與通過並購獲得土地使用權相比，價格更為低廉，不但可為萬達集團減少成本支出，也利於商業地產項目的後續銷售，為萬達模式的成功提供了不小的助力。
（3）可複製可掌控的主力店生態
主力店對商業地產項目的經營十分重要，萬達集團就在主力店的運營模式上進行創新。其通過與國際國內一流的主力店商家簽訂聯合開發協議，共同選址、約定信息共享等雙方權利和義務使其主力店快速占領市場，進一步帶動整體項目的發展經營。
（4）快進快出，高資本周轉率
萬達集團每年平均有15個以上的大型商業地產項目開業，快速開發、快速銷售為萬達集團的資金鏈條永動提供了保證。高資本周轉率是萬達集團持續發展擴張的前提。如今萬達地產開始了從產業資產到金融資本的過渡，金融資本將在未來萬達模式中占據越來越重要的地位。
綜上所述，萬達地產的開發模式是全業態城市綜合體的連鎖化複製，萬達在資產引導與資本引導中找到適合自己發展的平衡位置，通過快進快出，不斷複刻自己的成功模式與經驗，實現企業的長久獲利。
2.凱德模式
與萬達集團在產業資產與金融資本中尋求平衡的中庸之道不同，凱德模式更加注重金融資本帶來的力量。凱德模式是純粹的金融模式，資本是凱德集團運作的核心。凱德集團與REITS接軌，走國際化道路，讓私募基金為商業地產項目開發提供資金支持，待物業成熟後，私募基金則向REITS輸送項目同時退出。凱德集團通過基金金融平台與資產管理平台去支持寫字樓、購物中心等商業地產開發平台的經營運作，以資本引領資產，實現商業地產的全產業鏈開發。凱德集團的開發模式模型如圖1-4所示：
圖1-4 凱德地產開發模式模型圖
凱德集團是新加坡嘉德置地集團在中國的全資子公司，所凱德的金融開發模式也被認為“新加坡模式”。從2003年開始至今，凱德集團先後成立了“凱德置地中國住宅基金”、“凱德中國發展基金”等私募基金，用於中國主要城市的中高檔住宅房地產項目與商業地產項目開發。目前凱德集團旗下共擁有六支房地產投資信托(REITS)和17支私募基金，強大的私募基金支持免去了凱德地產的金融開發模式的後顧之憂。
凱德集團作為金融地產的代表，其戰略的核心開發環節有三：搭建金融平台並建立投資回報導向的開發模式；提升以回報和風險管理為中心的資產管理能力；提前規劃資產退出通道。此三環節的環環相扣與密切配合，讓凱德地產不斷積累財富，不斷擴張業務範圍。
3.華潤模式
華潤模式與以上兩種商業地產開發模式存在本質上的區別。在華潤集團的開發模式中，開發商處於主導地位，金融資本處於從屬地位，商業項目的開發運營全部由地產開發商自行運作。華潤集團擁有強勢的集團背景，通過企業自身財力完成商業地產項目的初始投入，通再過銀行、債券融資平台獲得貸款進行項目的後續開發，再將商業地產產品通過預售的形式快速銷售，回籠資金，從而繼續投入到新項目的開發中。華潤集團建造城市綜合體，加強自身商業地產產品的競爭力，吸引大量投資者進行投資，以保證資金鏈條的運轉。華潤商業地產開發模式模型如圖1-5所示：
圖1-5 華潤地產開發模式模型圖
華潤置地之所以能夠堅持走開發商主導的商業地產開發道路，是因為其商業地產產品能夠快速銷售，快速回款，從而保證其後續項目開發資金的來源。而其項目能夠快速銷售的原因除去項目本身具有一定的優勢外，還包括其采用了的先進的租售結合銷售模式。
（1）項目優勢
華潤置地的商業項目具有清晰的產品線，按其輻射區域可分為以萬象城為代表的“城市綜合體”、以五彩城為代表的“區域商業中心”和以PLUS365商業中心為代表的“鄰裏中心”。不同規模與形態的商業項目可以滿足不同地區與不同消費人群的需求，幫助華潤置地實現業務範圍全覆蓋與產業利潤的最大化。
（2）銷售模式優勢
在銷售策略上，華潤置地采取“以返租的形式銷售產權商鋪”，從而快速回籠資金。售後返租是地產開發商采取的常見銷售手段，它將商業項目分割成眾多小麵積的產權商鋪，分別出售給不同的投資人。大商鋪的分割讓更多的中小投資人有能力進行投資，增加了商業項目的目標人群，降低了開發商的銷售壓力。
華潤置地以開發商為主導，以金融資本為輔助，建造具有市場競爭力的商業地產項目，並通過銷售與租賃並行的銷售模式快速完成商業項目的銷售，快速回籠資金，從而投入再生產，保證企業的運營。
4.陽光模式
在華潤模式中，金融資本並未起到太大的作用。而陽光地產與華潤置地不同，金融資本在陽光模式中起到了至關重要的作用。陽關集團引入大量中小投資機構，聚小成多，擁有了足以支持其長線運作的金融資本，再通過資產管理平台進行大資產管理，充分運用金融的力量，完成產業資產的長線開發銷售，從而在存量市場中占據一席之地。陽光地產的商業地產開發模式如圖1-6所示：
圖1-6 陽光地產開發模式模型圖
陽光地產集團引入“小微金融”理念，與小型和微型投資機構建立合作關係，讓大量微小投資機構為其商業地產項目項目投入資金，獲得了私募基金的新的方式與新渠道。有了金融資本為商業地產項目的開發提供動力與保障，陽光集團就可以將大量的精力投入到商業地產存量市場的競爭中。陽光地產建造購物中心、商業酒店以及商業寫字樓等各種商業地產項目，並且因地製宜，根據不同地區的消費能力與消費條件規劃不同規模類型的商業地產項目的地理位置，為商業項目良好的經營成效提供了保證。
萬達模式、凱德模式、華潤模式與陽光模式是中國目前最為典型的商業地產開發模式。不同模式各有其特點與利弊，而四種模式間最主要的區別就是——產業資產與資本資本主導地位的不同。在全球範圍內，同樣以模式主導者作為衡量指標，可以將房地產的開發模式分為“香港模式”與“美國模式”。
1.4 國際商業地產的兩大開發模式
在中國，商業地產開發市場屬於發展時間相對較短的新興市場，而在全球範圍內，商業地產開發卻擁有著悠久的曆史。同中國房地產行業的總體開發模式一樣，國內商業地產開發模式也正在經曆了從開發商主導的“香港模式”到金融引領的“美國模式”的過渡，開發模式的變化使得中國的商業地產開發商重新排位，並讓中國房地產市重獲新生，從沒落的“黃金時代”走向“白銀時代”。其模型如圖1-7所示：
圖1-7 商業地產兩種開發模式圖
1.香港模式
香港模式是早期的商業地產開發模式，該模式要求從買地、建造到銷售、管理全部由一家房產開發公司完成，是一種全程的開發模式。華潤置地的開發模式就是典型的香港模式，目前中國絕大多數企業的開發模式都屬於香港模式範疇，包括萬科、金地等國內的一流房產公司都是通過香港模式完成了其原始資本的積累，實現了業務的全國擴張。
“香港模式”產生於香港特殊的背景，當時的香港政府與大開發商高度壟斷土地。政府通過土地維持其財政經營，大開發商通過壟斷土地市場，抬高房價，將經濟壓力與風險轉嫁給消費者。香港模式起源於中國香港，之後在日本、新加坡等地區大獲成功，很快成為早期全球商業地產開發商的範本開發模式。
（1）特點
香港模式的一大特點是——以開發商為中心。此模式下的地產運作全部由開發商指導，從買地、建造到銷售、管理全部由開發商自行承辦。自行運作對開發商的資金回籠能力要求很高，所以香港模式崇尚“杜邦模型”，講求“快進快出”。杜邦模型的計算公式是“資產收益率 = 純利潤率*總資產周轉率”，總資產的周轉率直接決定商業地產開發商的收益，所以開發商必須快速建造，快速銷售回籠資金，提高總資產周轉率，才能獲得資產收益，從而長久持續經營獲利。
香港模式的第二大特點是——其資金幾乎全部來自於貸款。香港模式雖對要求商業地產開發商具備很強的資金回籠能力，但其初始資金的門檻卻不高。大多香港模式開發商都是通過銀行貸款和投資者的個人抵押貸款進行後續商業地產開發的。這同樣要求開發商能夠“快進快出”，能夠保證資金鏈條的永動性。
（2）發展
香港模式在早期的商業地產開發市場占據主導地位，開發商獨自完成項目，可以獲得最大化的利潤，大多早期商業地產開發商都是依靠香港模式完成了自身原始資本的積累。早期的商業地產市場需求大於供給，“有房子就有市場”是所有地產開發商的共識。供小於求促成了商業地產的“黃金時代”，開發商隻要做好前期規劃，買地建房就極大地可能獲得豐厚的收益。商業地產市場成為一塊可口的蛋糕，引得大批企業蜂擁湧入，想要在商業地產盛宴中分一杯羹。
但大批企業的進入必然導致市場資源的短缺，建造的商鋪房屋不斷增加，但能夠有能力支付購買商業地產產品的投資者卻數量有限，商業地產市場慢慢開始由“增量市場”轉變到“存量市場”。商業地產的黃金時代一去不複返，供過於求的現狀加大了商鋪銷售的難度，使地產開發商回籠資金的速度不斷降低，資金鏈條受到嚴重的拷問。地產開發商若想求得生存與扭轉局麵，就必須解決資金問題，開發模式的變革成為商業地產開發商的新出路。
2.美國模式
香港模式的頹敗讓美國模式進入中國地產開放商的視線。美國模式的出現打破了開發商引領地產運營的格局，讓開放商處於從屬地位，使“金融”成為商業地產全新的生命力。美國模式是指商業地產運作從資金到開發規劃，再到設計建造以及銷售，各個環節均由高度專業化的公司分別完成的一種開發模式，其資金的來源也從單一的貸款來源變為更廣範的社會來源。
（1）特點
美國模式的一大特點是——以金融為核心。在該模式中地產開發建造商與中介管理機構僅屬於其配套環節，占據運營主導者地位的是投資商及房地產信托基金。美國模式的資金來源與香港模式相比更為廣泛，通常情況下，美國模式的商業地產資金大部分來源於社會大眾自己，約占總資金比重的70%左右（35%為大眾退休金，35%為不動產基金），小部分來源於銀行資金，約占總資金比重的15%左右。
美國模式的第二大特點是——專業化分工。美國模式具有一條橫向價值鏈，此價值鏈下資本與基金占據主導位置，開發商、中介管理運營商、建築商以及其他環節圍繞整個價值鏈運作，各個環節進行專業化分工，通過完成各自任務來獲取盈利。
（2）發展
美國模式更注重商業地產的持久經營，以獲得長期持久的回報。開發商不再急於銷售，不需要追求“會進快出”，可以將更多的精力放在“存量市場”的開發上。該模式的興起不但拓寬了商業地產開發商的資金來源，很大程度上降低了開發商的銷售壓力，也通過全民參與化解了資金高度集中帶來的風險，使商業地產市場更加容易抵禦由經濟周期帶來的危險。
商業地產的存量連年漲高，地產發展即將進入瓶頸期，中國商業地產的黃金時代已經過去。香港模式已儼然不再適合當今商業地產市場的發展。存量市場的開發成為當今商業地產商的首要任務，美國模式將金融融入資產，讓金融帶動資產，給予了商業地產更為鮮活的血液，更適合現代商業地產的發展。
包括商業地產在內的中國房地產市場正在開始由香港模式到美國模式的轉型，其黃金時代雖已然一去不複返，但仍將存在長期的發展機遇和巨大發展的想象空間，因此，包括商業地產在內的中國房地產的白銀時代即將到來，各路地產開發商也在變革中做好了大展拳腳的準備。