延祐初，永嘉滕生名穆，年二十六。美風調，善吟詠，為眾所推重。素聞臨安山水之勝，思一遊焉。甲寅歲科舉，之紹興，遂以鄉書赴薦。至則僑居湧金門外，無日不往來於南北兩山及湖上諸刹。靈隱，天竺，淨慈，寶石之類，以至玉泉，虎跑，天龍，靈鷲，石屋之洞，冷泉之亭，幽澗深林，懸崖絕壁，足跡殆將遍焉。
七月之望，於曲院賞蓮，因而宿湖，泊舟雷峰塔下。是夜，月色如晝；荷香滿身，時聞大魚跳躑於波間，宿鳥飛鳴於崖際。生已大醉，寢不能寐，披衣而起，延堤觀望。行至聚景園，信步而入。時宋亡已四十年，園中台館，如會芳殿，清輝閣，翠光亭，皆已頹毀，惟瑤津西軒巋然獨存。生至軒下，憑欄少憩。俄見一美人先行，一侍女隨之，自外而入，風鬟雲鬢，綽約多姿，望之殆若神仙。生於軒下屏息以觀其所為。美人言曰：“湖山如故，風景不殊。但時移世換，令人有《黍離》之悲爾。”行至園北太湖石畔，遂詠詩曰：
“湖上園亭好，重來憶舊遊。征歌調玉樹，閱舞按梁州。
徑狹花迎輦，池深柳拂舟。昔人皆已沒，誰與話風流？”
生放逸者，初見其貌，已不能定情，及聞此作，技癢不可複禁。即於軒下續吟曰：
“湖上園亭好，相逢絕代人。姮娥辭月殿，織女下天津。
未會心中意，渾疑夢裏身。願吹鄒子律，幽穀發陽春。”
吟已，趨出赴之。美人亦不驚訝，但徐言曰：“固知郎君在此，特來尋訪耳。”生問其姓名，美人曰：“妾棄人間已久，欲自陳敘，誠恐驚動郎君。”生聞此言，審其為鬼，亦無所懼。因問之，乃曰：“芳華，姓衛。故宋理宗朝宮人，年二十四而歿，殯此園之側。今晚因往演福堂訪賈貴妃，蒙延坐久，不覺歸遲，致令郎君於此久待。”即命侍女曰：“翹翹可於舍中取裀席酒果來，今夜月色如此，郎君又至，不可虛度。可便於此賞月也。”翹翹應命而去。須臾，攜紫氍毹鋪於中庭，設白玉碾花樽，碧琉璃盞，醪醴馨香，非世所有。與生談謔笑詠，詞旨清婉，複命翹翹歌以侑酒。翹翹請歌柳耆卿《望海潮》詞，美人曰：“對新人不宜歌舊曲。”即於座上自製《木蘭花慢》一闋，命翹翹歌之。曰：
“記前朝舊事，曾此地會神仙。向月地雲階，重攜翠袖，來拾花鈿。繁華總隨流水，歎一場春夢杳難圓。廢港芙蕖潤露，斷堤楊柳搖煙。 兩峰南北隻依然。輦路草芊芊。悵別館離宮，煙銷鳳蓋，波沒龍船。平日銀屏金屋，對殘燈無焰夜如年。落日牛羊隴上，西風燕雀林邊。”
歌畢，美人潸然垂淚。生以言慰解，仍微詞挑之，即起謝曰：“殂謝之人，久為塵土。幸得奉事巾櫛，雖死不朽。且郎君適間詩句，固已許之矣。願吹鄒子之律，而一發幽穀之春也。”生曰：“向者之詩，率口而出，實本無意。豈料便成讖語。”良久，月翳西垣，河傾東鎮。即命翹翹撤席。夫人曰：“敝居僻陋，非郎君之所處。隻此西軒可也。”遂攜手而入，假寐軒下。交會之際，無異於人。將旦，揮涕而別。至晝往訪於園側，果有宋宮人衛芳華之墓。墓左一小丘，即翹翹所瘞也。生感歎逾時。迨暮，又赴西軒，則美人已先至矣，迎謂生曰。“日間感君相訪，然而妾止卜其夜，未卜其晝。故不敢奉見。數日之後，當得無間爾。”自是則無夕不會。經旬之後，白晝亦見，生遂攜歸所寓安焉。已而生下第東歸，美人願隨之去。生問。”翹翹何以不從？”曰：“妾既奉侍君子，舊宅無人，留其看守爾。”生與之同歸。鄉裏見視，姑紿之曰：“娶於杭郡之良家。”眾見其舉止溫柔，言詞慧利，信且悅之。美人處生之室，奉長上以禮，待婢仆以恩，左右鄰裏俱得其歡心。且又勤於治家，潔於守己，雖中門之外，未嚐輕出。眾鹹賀生得內助。
荏苒三歲，當丁巳年之初秋，生又治裝赴浙省鄉試，行有日矣。美人請於生曰：“臨安，妾鄉也。從君至此，已閱三秋，今願侍偕行，以顧視翹翹。”生許諾。遂賃舟同載，直抵錢塘，僦屋以居。至之明日，適值七月之望。美人謂生曰：“三年前，曾於此夕與君相會，斯適當今日之期，欲與君同赴聚景，再續舊遊。可乎？”生如其言，載酒而往。至晚，月上東垣，蓮開南浦，露柳煙篁，動搖堤岸，宛然昔時之景。行至園前，則翹翹迎拜於路首。曰：“娘子陪侍郎君，邀遊城郭，首尾數年，已極人間之歡。獨不記念舊居乎？”三人入園，又至西軒而坐，美人忽垂淚告生曰：“感君不棄，得侍房帷，未遂深歡，又當永別。”生曰：“何故？”對曰：“妾本幽陰之質，久踐陽明之世，甚非所宜。特以與君有宿世之緣，故冒犯律條，以相從爾。今而緣盡，自當奉辭。”生驚問曰：“然則何時？”對曰：“止在今夕爾。”生淒惋不已。美人曰：“妾非不欲終事君子，永奉歡娛。然而程命有限，不可逾越。若顧遲留，須當獲戾，非止有損於妾，亦將不利於君。豈不見越娘之事乎。”生意稍悟，然亦悲傷感愴，徹曉不寐。及山寺鍾鳴，水村雞唱，急起與生為別，解所銜玉指環，係於生之衣帶，曰：“異日見此，無忘舊情。”遂分袂而去。然猶頻頻回顧，良久始滅。生大慟而返。異日，具酒肴，焚楮鏹於墓下。生作文以吊之，從此遂絕矣。生獨居旅邸，如喪配偶，試期既迫，亦無心入院，惆悵而歸。親黨問其故，始具述之，眾鹹歎異。生自是終身不娶，入雁**山采藥，遂不複還，不知所終。